כתב כמויות לפינוי בינוי יוקרתי: קומות שונות, שתי רמות מפרט ומחירי יסוד
בפינוי בינוי יוקרתי כמעט אף קומה אינה דומה לקודמתה: כל כמה קומות משתנים אופי הדירות, גובה התקרה, המיזוג ומחירי היסוד, ובאותו בניין גרות שתי רמות מפרט, של דירות התמורה ושל דירות היזם. יש לי ניסיון בחישוב כמויות לפרויקט תמ״א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש, עם דירת גן, פנטהאוז ושלוש קומות מרתף עם חניון רובוטי, כתב של כ־500 סעיפים עם גיליון חישוב לכל סעיף, וגם למגדלי יוקרה שבהם הפרדתי בין קומות טיפוסיות, קומות מיוחדות, מיני־פנטהאוזים ופנטהאוז.
למה פינוי בינוי יוקרתי קשה יותר לחישוב
בבניין רגיל מחשבים קומה טיפוסית ומכפילים. במגדל יוקרה זה עובד רק בחלק התחתון. מעליו מגיעות קומות מיוחדות עם פחות דירות בקומה, מיני־פנטהאוזים ופנטהאוז, ולכל סוג יש גמר אחר. בפינוי בינוי נוספת שכבה: דירות התמורה לבעלי הדירות הקיימים נמסרות לפי מפרט אחד, ודירות היזם לפי מפרט אחר. באחד הפרויקטים כמעט מחצית מהדירות היו דירות תמורה, ולכן גם המקלחון קיבל מחיר יסוד נפרד לכל רמה.
ההבדלים בין התמ״א לפינוי בינוי עצמם, הריסה, חיזוק וממ״דים, מוסברים בעמוד כתב כמויות לתמ״א 38 ולפינוי בינוי. כאן ההתמקדות היא בקומות ובמפרטים.
מה משתנה בין סוגי הקומות
במגדל יוקרה שחישבתי, ההבדלים בין דירה רגילה לדירה בקומה מיוחדת ולפנטהאוז נראו כך:
| רכיב | דירה טיפוסית | קומה מיוחדת ופנטהאוז |
|---|---|---|
| גובה תקרה | כ־2.65 מ׳ | כ־2.90 מ׳ |
| מיזוג | מיני מרכזי בדירות עד שלושה חדרים | מערכת מרכזית מוסתרת |
| הזנת חשמל | תלת־פאזי 25 אמפר | תלת־פאזי 40 אמפר |
| דלתות פנים | בגובה 206 ס״מ | בגובה 214 ס״מ |
| מרפסת | ריצוף | דק צף, הכנה למטבח חוץ ולג׳קוזי |
בפנטהאוז נוספו גם הכנה לבריכה על הגג, מדרגות פנימיות ומעלון פרטי. כל אחד מאלה הוא סעיף, ואם אין פנטהאוז משודרג, כותבים זאת במפורש.
מחירי יסוד לפי סוג דירה
בפרויקט יוקרה מחירי היסוד הם חלק מהכתב, כי הם קובעים גם את הזיכויים לרוכשים. בטבלת הגמר של אותו מגדל, מחיר היסוד לריצוף ולחיפוי בפנטהאוז היה פי 3.3 מאשר בדירה רגילה, בחדרים הרטובים פי 1.8, בדלת הכניסה פי 1.7 ובמשטח המטבח פי 1.35. גם הקצבת המטבח עלתה עם גודל הדירה: בדירת שישה חדרים היא הייתה בערך כפולה מבדירת שני חדרים. ובלובי הראשי, מחיר היסוד לריצוף היה פי 2.5 מאשר בלובי קומתי.
לכן כל סעיף גמר מקבל עמודה של רמת מפרט. מה שמתפצל: ריצוף, חיפוי, כלים סניטריים, ארונות, דלתות פנים, נקודות חשמל, צבע ומטבח. מה שלא מתפצל: שלד, מעטפת, מערכות ראשיות, פיתוח ומרתפים. כך עובדים גם עם מפרט מול מחירון.
הריסה, שכנים ומרתפים
- הריסה או חיזוק. הריסה מלאה וחיזוק המבנה הקיים הן חלופות. לא מתמחרים את שתיהן באותו כתב.
- אסבסט. בלי סקר חומרים מסוכנים, סעיף האסבסט נשאר פתוח ולא אפס.
- שכנים. כשבונים צמוד לבניין קיים, נכנס סעיף ניטור תזוזות ומצלמות למבנה השכן, וגם גידור אטום ומעברים זמניים.
- דיפון. עוגנים ותמיכות פנימיות הן חלופות, לא תוספות. על הנושא בעמוד כלונסאות ודיפון.
- סעיפים לדירה. מסירה, בדק ותיאום שינויי דיירים נמדדים ליחידה.
בפרויקט אחד המודל ספר הרבה יותר דלתות וחלונות ממה שהיה ברשימות. את שטח הממ״ד לקחתי מטבלת ההיתר ולא מהמודל, וגופי התאורה תומחרו כהתקנה בלבד כי הדיירים מספקים אותם.
כמאי (חשב כמויות) הוא מהנדס או הנדסאי בניין רשום, כמו יעקב אביטל, שמחלק את הבניין לסוגי קומות ולרמות מפרט לפני שהוא מודד. בפינוי בינוי יוקרתי חישוב כמויות טוב הוא כזה שבו אפשר לראות, לכל סעיף גמר, לאיזו קומה ולאיזה מפרט הוא שייך.
שאלות נפוצות
למה כתב כמויות לפינוי בינוי יוקרתי עולה יותר?
כי יש יותר סוגי קומות ושתי רמות מפרט, וחלק גדול מהעבודה הוא הפרדה וספירה, לא רק מדידה. המדרג נמצא במחירון חישוב הכמויות, ובמפרט יוקרה המחיר גבוה יותר.
מה ההבדל בין דירת תמורה לדירת יזם בכתב?
השלד והמעטפת זהים. ההבדל בסעיפי הגמר: ריצוף, חיפוי, כלים סניטריים, מטבח ונקודות חשמל, כל אחד לפי המפרט של אותה דירה.
מה צריך לשלוח כדי להתחיל?
טבלת שטחים לפי סוגי דירות, מפרט התמורה ומפרט המכר, טבלת גמר עם מחירי יסוד, תוכניות אדריכלות וקונסטרוקציה, ובבניין קיים גם סקר חומרים מסוכנים ומדידה.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.