כתב כמויות לתמ״א 38 ולפינוי בינוי: מה שונה ומה להכין
כתב כמויות לתמ״א 38 בנוי על אותם שלבים של בניין חדש, שלד, בנוי וגמר, אבל הוא מתחיל בבניין שכבר עומד, ולעיתים גם מאוכלס. לכן נוספים לו פרקים שאין בבנייה חדשה, וחלק מהכמויות תלוי במה שיתגלה רק כשיפתחו קירות ותקרות. בעמוד הזה תמצאו מה שונה בכתב, איך מטפלים בהריסה, בחיזוק ובממ״דים, ומה צריך לקבל מהיזם ומהקבלנים כדי שהכתב יהיה שימושי.
במה שונה כתב כמויות לתמ״א 38 מכתב לבניין חדש
בפרויקטים של חיזוק ותוספת (תמ״א 38/1) הבניין הקיים נשאר ומחוזק, ובדרך כלל נוספים ממ״דים, ולעיתים גם קומות, מרפסות ומעלית, לפי ההיתר והתוכניות החלות על המגרש. בתמ״א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, ומבחינת הכתב זה דומה לפינוי בינוי: הריסה, ואחריה בנייה חדשה. הכתב משקף את ההבדל. בחיזוק ותוספת הוא משלב עבודה בתוך בניין קיים עם בנייה חדשה, ובהריסה ובנייה הוא נפתח בפרק הריסה וממשיך כמעט כמו בכל בניין חדש.
המבנה הכללי נשאר מוכר: הפרקים ממוספרים לפי המפרט הכללי ומקובצים לשלבים, כמו בכל כתב כמויות לבנייה. ההבדלים מתרכזים בשלושה מקומות: פרק ההריסה והפירוק שפותח את הכתב, החיזוק והמיגון שנמדדים לצד השלד, וההפרדה בין העבודות בדירות הקיימות לבין הדירות החדשות.
הריסה ופירוק: הפרק שפותח את הכתב
בהריסה מלאה, כמו בתמ״א 38/2 ובפינוי בינוי, הפרק כולל את הריסת המבנה, העמסה ופינוי של הפסולת, ולעיתים גם פירוק יסודות ותשתיות ישנות במגרש. הכמויות נלקחות מתוכניות המצב הקיים או ממדידה, ונרשמות ביחידת מידה שסוכמה מראש, לפי שטח, לפי נפח או לפי מספר פריטים, כדי שאפשר יהיה לתמחר ולהשוות אותן.
בחיזוק ותוספת אין הריסה מלאה אלא פירוק מבוקר: פתיחת קירות חוץ לחיבור הממ״דים והמרפסות, פירוק מעקות, חיפויים וצנרת חיצונית, הסרת דודים ומתקנים מהגג לפני בניית הקומות החדשות, ולעיתים פירוק של חלקים בלובי ובחדר המדרגות. כאן כל פריט נמדד בנפרד, כי העבודה נעשית ליד דירות מאוכלסות ודורשת זהירות והגנות. לכן חשב כמויות שמכין כתב לבניין קיים מבקש קודם כל את תוכניות המצב הקיים, ובודק מה מהן עדיין נכון.
בבניין קיים חלק מהמצב נחשף רק בפתיחה: צנרת בתוך קירות, שכבות ריצוף ישנות, או ברזל שונה ממה שמופיע בתוכניות. כמות שתלויה בפתיחה נרשמת בכתב כהנחה מפורשת, עם המקור שעליו היא נשענת, ומתעדכנת לפי מדידה. נתון חסר מסומן כחסר ולא כאפס, כדי שאף מציע לא יתמחר אותו כאילו הוא לא קיים.
חיזוק וממ״דים: שלד חדש שנצמד לבניין קיים
החיזוק נמדד לפי התכנון של מהנדס הקונסטרוקציה: עמודים וקירות שמעבים או מוסיפים, קורות, ויסודות חדשים לאלמנטים האלה, לעיתים על כלונסאות שנקדחות צמוד לבניין. מה שמייחד את הסעיפים האלה הוא החיבור לקיים: קידוח והדבקה של קוצי ברזל, הכנת פני הבטון הישן, ועבודה בגישה מוגבלת. לכן הם לא נגזרים מהכמויות של השלד החדש, אלא נכתבים כסעיפים נפרדים.
בחיזוק ותוספת נבנים לעיתים ממ״דים כמגדל שנצמד לחזית; פתרון המיגון ומספר הממ״דים נקבעים בתכנון של הפרויקט ובאישור הגורמים המוסמכים. לממ״ד יש דרישות מיגון משלו, ולכן ראוי להפריד בכתב בין הבטון והברזל שלו לבין פריטי המיגון, כפי שהם מופיעים בתכנון המיגון ובהנחיות פיקוד העורף החלות על הפרויקט. אחריהם מגיעים הבנוי והגמר של הממ״ד, ופתיחת הקיר אל הדירה הקיימת, שהיא עבודה בתוך בית שגרים בו.
שלד, בנוי וגמר: מה דומה לבנייה חדשה ומה לא
הקומות שמוסיפים על הגג, או הבניין החדש בהריסה ובנייה, נמדדים כמו כל בניין חדש: שלד, בנוי וגמר לפי אותם פרקים. ההבדלים מגיעים מהמפרטים. בחיזוק ותוספת יש בדרך כלל הבחנה בין מה שמקבלות הדירות הקיימות לפי ההסכם עם הדיירים לבין מה שמקבלות הדירות החדשות לפי מפרט המכר, ולכן ראוי לבדוק את שני המסמכים. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה ההפרדה היא בין דירות התמורה לבין הדירות שנמכרות, ולעיתים המפרטים שלהן שונים.
גם העבודות המשותפות מקבלות סעיפים משלהן: חידוש החזיתות לכל גובה הבניין, מעלית ופיר חדשים, שיפוץ הלובי וחדר המדרגות, ופיתוח החצר והחניה. בדרך כלל הן נמדדות פעם אחת לבניין כדי שלא ייספרו פעמיים, וכשנדרשת חלוקה בין דירות, היא נעשית כהקצאה גלויה של אותה כמות. מה כל סעיף צריך לכלול, תיאור, יחידה וכמות, מוסבר בעמוד על כתב כמויות.
בבניין מאוכלס נוספות עבודות שאין להן מקבילה בבניין חדש: הגנות לדיירים ולרכוש, מעברים בטוחים, ועבודה בשלבים שמכתיבה את הסדר באתר. כדאי שהן יופיעו בכתב כסעיפים גלויים ולא יוסתרו בתוך מחירי היחידה, כך שאפשר להשוות אותן בין ההצעות.
מה לבקש מהיזם ומה מהקבלנים
כתב כמויות לתמ״א 38 טוב כמו החומר שעליו הוא נשען. מהיזם, או ממי שמזמין את הכתב, צריך לקבל:
- היתר וגרמושקה, ואת המהדורה התקפה של התוכניות.
- תוכניות מצב קיים או מדידה של הבניין, כולל מפלסים.
- תכנון החיזוק של מהנדס הקונסטרוקציה ודוח קרקע.
- הנספח הטכני של ההסכם עם הדיירים, ומפרט המכר של הדירות החדשות.
- תוכניות יועצים: אינסטלציה, חשמל, מיזוג, כיבוי אש ומעליות, וכתבי הכמויות שלהם אם יש.
- מגבלות ביצוע: האם הדיירים נשארים בבניין, ומה אסור לפרק או להפסיק בזמן העבודות.
מהקבלנים שמתמחרים כדאי לבקש שימלאו מחיר לכל סעיף ולא סכום כולל לפרק, שיפרטו מה כלול בסעיפי ההריסה והפינוי, ושיציינו פערים שראו בסיור הקבלנים בין התוכניות לבין המצב בשטח. כך ההצעות מתקבלות על אותו בסיס. אם אתם הקבלן שמתמחר, יש פירוט על העבודה מהצד שלכם בעמוד כמאי לקבלנים.
בעבודה שלי אני מרכז את השאלות על המצב הקיים, על ההסכם ועל המהדורות, בדרך כלל במייל אחד בתחילת העבודה. כשאין מודל Revit, החישוב נעשה מתוכניות DWG או PDF, וזה נכתב במסמך. התוצר הוא קובץ Excel במבנה קבלני, מחולק לשלבים ולפרקים, שאפשר להפיץ לקבלנים לתמחור.
מה חשב כמויות מקצועי מוסיף כאן. בבניין קיים, חלק ממה שצריך לבדוק לא מופיע בתוכנית. לדוגמה: מה מיועד להריסה ואיזה קיר נבנה מחדש, או מידות שצריך לאמת בשטח. חשב כמויות שבא מהשטח, למשל הנדסאי בניין שעבד בביצוע, מסמן אותן כבדיקה בשטח וכשאלה למתכנן. בחיזוק ובביסוס יש לבדוק מול דוח הקרקע ומול הקונסטרוקטור של הפרויקט.
בתמ״א 38 חישוב כמויות מתחיל במה שכבר קיים בבניין: מה נשאר, מה נהרס ומה מתחזק. מי שמדלג על השלב הזה מגלה בדרך כלל שחישוב הכמויות לא כולל חלק מעבודות החיזוק.
שאלות נפוצות
אפשר להכין כתב כמויות לתמ״א 38 לפני שיש היתר?
כן, מהתוכניות שהוגשו, ובכתב נרשם על איזו מהדורה הוא מבוסס. כשמגיעה מהדורה חדשה, מסמנים אילו סעיפים השתנו. שינוי תכנון או גרסה חדשה מהותית מתומחרים בנפרד.
מי משתמש בכתב: היזם או הקבלן?
שניהם. היזם משתמש בו כדי לקבל הצעות מכמה קבלנים על אותו בסיס ולבנות תקציב. הקבלן משתמש בו לתמחור, ואחר כך כבסיס לחשבונות ולחריגים לאורך הביצוע.
האם אפשר לקבל גם אומדן?
כן, כשירות נפרד. אומדן הוא הערכת עלות לפי המסמכים וההנחות שנכתבו בו, ואינו התחייבות למחירי השוק או להצעות שיגיעו. המחירים האמיתיים מגיעים מהצעות הקבלנים לפרויקט.
איך מתחילים?
שולחים לכמאי את מה שכבר קיים: היתר, תוכניות, מצב קיים ותכנון החיזוק, גם אם לא הכול סופי. אני חוזר עם שאלות ממוקדות והצעת מחיר בכתב. רשימה מלאה של מה להכין נמצאת בעמוד הכנת כתב כמויות.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.