המפרט הכללי מול מחירון פרטי: איפה הם סותרים, ומה כותבים בכתב הכמויות
המפרט הכללי לעבודות בנייה ומחירון פרטי ידוע הם שני מסמכים שרוב כתבי הכמויות בישראל נשענים עליהם, ולא תמיד הם אומרים אותו דבר. בהרצאה שהעברתי פעם על חישוב כמויות הראיתי כמה מהפערים האלה בדוגמאות; העמוד הזה מסכם את העיקר בלי שמות מסחריים, ועם הצעה פשוטה: לכתוב בכתב הכמויות איזה מסמך גובר.
מה המפרט הכללי קובע, ומה מחירון קובע
המפרט הכללי הוא סדרה של פרקים ממוספרים, שמפרסמת הוועדה הבין משרדית לסטנדרטיזציה של מסמכי החוזה לבנייה. כל פרק מסתיים בסעיף אופני מדידה ותכולת המחירים: איך מודדים כל פריט, באיזו יחידה, מה מנכים ומה כלול במחיר. זהו מסמך ציבורי של דרישות ביצוע ומדידה, לא של מחירים.
מחירון פרטי הוא מאגר של סעיפים עם מחיר, שמתעדכן כמה פעמים בשנה. בפתיחת כל פרק במחירון ידוע כתוב שהעבודות כפופות למפרט הכללי כולל אופני המדידה, אלא אם צוין אחרת בסעיף, ושבסעיפים שאינם נכללים במפרט הכללי או מנוגדים לו יש להשתמש רק במקרים של דרישה מיוחדת. כלומר המחירון עצמו מודה שיש סעיפים שסותרים את המפרט, ומשאיר למשתמש להחליט.
איפה המפרט הכללי ומחירון פרטי נפרדים
- מה כלול במחיר. במפרט הכללי, פרק עבודות העפר קובע שלא ישולם בנפרד בעד הובלות בתוך תחום העבודה ושהתארגנות האתר כלולה. במחירון, סעיף חפירה כולל הידוק של קרקעית החפירה, העברת חומר מתאים למילוי עד מרחק מסוים בתוך האתר, ופינוי עודפים לאתר שפיכה עד מרחק מסוים, בלי אגרות. הניסוח דומה, הגבולות שונים, ומי שמעתיק סעיף מהמחירון לכתב בלי לקרוא את שניהם עלול לשלם פעמיים על אותה הובלה או לא לשלם עליה בכלל.
- מדרגות כמות ואזור. במחירון לאותו סעיף חפירה יש מחירים שונים לפי כמות, ובראש כל פרק הפניה לתוספות ולהפחתות לפי אזור ולפי היקף העבודה. במפרט הכללי אין מדרגות כאלה: הכמות היא הכמות, והמחיר נקבע במכרז.
- מי הקבלן. מחירי המחירון הם מחירי קבלן המקצוע, ואחוזי קבלן ראשי מתווספים בנפרד. בכתב כמויות למכרז קבלן ראשי המחיר כולל את כל השרשרת. מי שמשווה הצעת קבלן ראשי למחירון בלי התוספת הזאת משווה תפוחים לתפוזים.
- מה לא כלול. במחירון, פרק הבטון מציין שהמחירים אינם כוללים זיון, שנמדד בנפרד, ואינם כוללים יציקות במי תהום. המפרט מודד זיון בנפרד גם הוא, אבל את מי התהום הוא מטפל בהם במקומות אחרים. סעיף «בטון במי תהום» הוא דוגמה קלאסית לשורה שנשמטת כשמחברים בין שני מסמכים.
- עדכונים לא מתואמים. הפרקים של המפרט הכללי מתעדכנים בזמנים שונים: פרק אחד ממהדורה של לפני עשור ופרק אחר מהשנה האחרונה. מחירון מעיר לעיתים במפורש שאופן המדידה של פרק מסוים השתנה בעקבות עדכון המפרט, למשל במדידת ספחים ומחברים של צנרת. כתב כמויות שנכתב לפי המהדורה הישנה ומתומחר לפי החדשה נושא סתירה מובנית.
הכלל שחוסך ויכוחים. בכתב הכמויות כותבים במפורש לפי איזה מסמך מודדים ולפי איזו מהדורה, ומוסיפים אופני מדידה מיוחדים לכל סעיף שסוטה ממנו. «לפי מחירון» כבסיס מחייב, בלי לומר איזה סעיף ואיזו מהדורה, הוא מקור לפרשנות. עוד על מבנה הכתב בעמוד כתב כמויות.
דוגמה מההרצאה: אותו קיר, שתי תשובות
להמחשה, קיר בטון בגובה חריג. לפי המפרט הכללי קירות בטון נמדדים לפי נפח במ״ק בציון העובי, וקירות בגובה של מעל שישה מטרים נמדדים בנפרד. במחירון יש סעיף לקיר בעובי מסוים ומחיר אחד. אם הכתב נכתב לפי המפרט, יהיו בו שני סעיפים, ואם הוא נכתב לפי המחירון, סעיף אחד. הקבלן שמתמחר את הסעיף האחד מתמחר גם את הטפסות הגבוהות ואת הפיגומים בלי שמישהו אמר לו, והחשבון הסופי הוא המקום שבו זה מתגלה. על ההבדל בין המדידה לבין התמחור בשטח, בעמוד מחיר שלד למ״ר.
מתי כל מסמך מתאים
בפרויקטים ציבוריים ובחוזי מסגרת שבהם נקבע מחירון מראש, המחירון הוא חלק מהחוזה ועובדים לפיו, עם אופני המדידה שלו. ברוב הפרויקטים הפרטיים המפרט הכללי משמש מסגרת לתיאור ולמדידה, והמחיר מגיע מהצעות הקבלנים. מחירון משמש אז לאומדן ולבדיקת סבירות, כמתואר בעמוד מחירון בנייה מול מחיר שוק. בשני המקרים התשובה תלויה בחוזה, ולכן ראוי לבדוק את סדר העדיפות בין המסמכים לפני שמתמחרים.
מה חשב כמויות מקצועי מוסיף כאן
מי שמודד לפי הסימון בלבד מקבל כמות; מי שיודע לפי איזה מסמך הוא מודד מקבל כמות שאפשר לתמחר. חשב כמויות שבא מהשטח, למשל הנדסאי בניין שתמחר מכרזים אצל קבלן ראשי, בודק בכל סעיף אם התיאור, היחידה ותכולת המחיר שלו תואמים את המסמך שהכתב מצהיר עליו. לדוגמה: סעיף טיח בכתב מנוסח במ״ר «כולל הכול», בעוד שלפי המפרט טיח על חשפים ברוחב קטן נמדד במטר אורך ושטחים גדולים שאינם מטויחים מנוכים. מדידה לפי הסימון תכניס מספר אחד; בדיקה מקצועית מסמנת שאלה למתכנן: לפי איזה אופן מדידה, ומה עם החשפים. המתכנן מכריע, והכתב אומר את זה בכתב. בנושאי קרקע, חפירה, ביסוס ודיפון יש לבדוק מול דוח הקרקע של הפרויקט ומול יועץ הקרקע והקונסטרוקטור.
שאלות נפוצות
המפרט הכללי מחייב בכל פרויקט?
רק אם החוזה אומר זאת. ברוב החוזים הממשלתיים הוא מסמך מחייב; בפרויקט פרטי הוא מחייב רק אם צורף לחוזה או שהחוזה מפנה אליו. גם אז המפרט המיוחד של הפרויקט בדרך כלל גובר עליו, לפי סדר העדיפות שנקבע.
אפשר לכתוב כתב כמויות «לפי מחירון»?
אפשר, כשכך סוכם, ובתנאי שמציינים את המהדורה ואת הסעיפים. כבסיס למכרז פרטי זה פחות מומלץ, כי הקבלנים מתמחרים את העבודה ולא את המחירון, והסעיפים הסותרים נשארים פתוחים.
מה עושים כשסעיף במחירון סותר את המפרט?
מנסחים לסעיף אופן מדידה מיוחד בכתב, או מציינים שהמחירון גובר בסעיף הזה. העיקר שההכרעה כתובה, ולא נשארת לוויכוח בחשבון.
איך זה קשור לעבודה של כמאי?
זו העבודה. כמאי לפרויקטי בנייה מתאים את התיאור, היחידה ואופן המדידה של כל סעיף למסמך שגובר, ומסמן כל סתירה כשאלה לפני המכרז. עוד על השלבים בעמוד חישוב כמויות.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.