כתב כמויות למחיר למשתכן: קומות חוזרות, מפרט מחייב ושלוש מלכודות
כתב כמויות למחיר למשתכן נשען על חזרתיות: אותה קומה חוזרת עשרות פעמים, אותם בניינים חוזרים במתחם, ומפרט המינימום של התוכנית קובע רמת גמר אחידה עם מחירי יסוד נמוכים. יש לי ניסיון בחישוב כמויות לפרויקטים במכרזי דיור במחיר מופחת, כולל פרויקט של מגדל ושני בניינים שבו כמחצית מהדירות היו במסלול והשאר בשוק החופשי. בגלל החזרתיות החישוב פשוט יותר מבפרויקט יוקרה, אבל יש בו שלוש מלכודות שכדאי להכיר.
למה כתב כמויות למחיר למשתכן פשוט יותר
בפרויקט כזה רוב העבודה היא קומה טיפוסית. אני בונה טבלת קומות לכל בניין ומאחד קומות זהות לטווחים. במגדל של 28 קומות, למשל, הטווחים יכולים להיות קומות 1 עד 7, קומה 8, קומה 9 וקומות 10 עד 27. בתוך טווח כל השורות זהות: שטח בנוי, מרפסת, בטון תקרה וקירות, בלוק חלוקה ובידוד, היקף החזית ושטח המעטפת. בניינים זהים מחשבים פעם אחת ומכפילים.
גם הגמר פשוט יותר. במקום מדרגות של מחירי יסוד לכל סוג דירה, התוכנית קובעת מפרט מחייב אחד: ריצוף פורצלן 60 על 60 בכל הדירה עם דרגות החלקה לפי המפרט, חיפוי באמבטיה עד גובה משקוף הדלת, חיפוי מעל משטח המטבח בגובה 60 ס״מ ואורך מינימלי לארון המטבח התחתון לפי גודל הדירה. לצד המפרט יש זיכויים קבועים לרוכש: מטבח למטר אורך, ברזים ליחידה, דלת ושקע. כל אלה הופכים לסעיפים ביחידות שקל לספור.
| חלק בפרויקט | חוזר? | איך מחשבים |
|---|---|---|
| קומות טיפוסיות | כן | קומה אחת כפול מספר הקומות בטווח |
| קומות «כמעט טיפוסיות» | חלקית | בודקים כל קומה לבד |
| בניינים זהים במתחם | כן | בניין אחד כפול מספר הבניינים |
| מרתפים, ביסוס ודיפון | לא | מחשבים לכל פרויקט מחדש |
| דירות שוק חופשי ופנטהאוזים | לא | מפרט נפרד לכל רמת גמר |
מלכודת ראשונה: מתחת לקרקע אין חזרתיות
מעל הקרקע הכול חוזר, אבל מתחת לקרקע כל פרויקט שונה. חישבתי בניין של מכרז כזה בלי מרתף בכלל, ופרויקט אחר עם שלוש וחצי קומות חניה. לכן אני לא מניח מרתף לפי סוג המכרז. כשבשלב המכרז יש רק תוכניות היתר, אני מסמן במפורש מה הוערך בגסות: ביסוס, דיפון ומרתפים. על הסעיפים האלה יש עמודים נפרדים: כתב כמויות לחניון ולמרתף וכלונסאות ודיפון.
מלכודת שנייה: שתי רמות גמר באותו פרויקט
בפרויקטים של דיור במחיר מופחת חלק מהדירות נמכרות בשוק החופשי. באחד הפרויקטים כמחצית מהדירות היו במסלול והשאר לא, ובפרויקט אחר היו גם שלושה פנטהאוזים עם מפרט גבוה יותר. לכן גם כאן מפרידים את סעיפי הגמר לפי רמת מפרט: מחיר למשתכן, שוק חופשי ופנטהאוז. השלד, המעטפת והמערכות הראשיות משותפים לכולם.
גם מהדורת המפרט חשובה. משרד השיכון מעדכן את המפרט המחייב ואת סכומי הזיכוי בין מכרזים, ולכן כותבים בכתב לפי איזו מהדורה הוא נבנה.
מלכודת שלישית: קומה שנראית טיפוסית
קומות שנראות זהות אינן תמיד זהות. קומת מעבר, קומה עם דירה גדולה יותר או קומה מתחת לגג טכני צריכות שורה משלהן. ובאקסל יש טעות קלאסית: טווח סיכום שכולל בטעות שורת ביניים וסופר את הבטון פעמיים. בדיקה של יחס הברזל לבטון עוזרת לזהות חריגות. בשלושה פרויקטים של מכרזים כאלה היחס יצא 120 ק״ג למ״ק, לעומת 132 עד 140 ק״ג בפרויקטים אחרים; שלושה פרויקטים הם עדיין מדגם קטן.
קודם מוכיחים שהקומות זהות, אחר כך מכפילים. כל קומה שלא נבדקה מסומנת, וכל הנחה בשלב המכרז נכתבת כהנחה ולא נשארת כאפס שקט.
כמאי (חשב כמויות) הוא מהנדס או הנדסאי בניין רשום, כמו יעקב אביטל, שיודע לנצל את החזרתיות בלי ליפול בה. בפרויקטים כאלה חישוב כמויות מסודר נותן לקבלן תמחור מהיר למכרז, וליזם תמונה ברורה של מה מחושב ומה הוערך. ההבדל מול פרויקט עם קומות שונות מוסבר בעמוד פינוי בינוי יוקרתי.
שאלות נפוצות
האם כתב כמויות למחיר למשתכן זול יותר?
החזרתיות מקצרת את העבודה, אבל המחיר נקבע לפי השטח הכולל, כמו בכל בניין. המדרג המלא נמצא במחירון חישוב הכמויות, ובפרויקטים גדולים המחיר למ״ר יורד ככל שיש יותר חזרתיות.
מה צריך לשלוח כדי להתחיל?
תוכניות היתר או מכרז, טבלת שטחים, הצהרת הדירות לפי המכרז, המפרט המחייב ונספח הגמר לדירות השוק החופשי. אם אין עדיין תוכניות קונסטרוקציה, מסמנים זאת מראש.
אפשר להשתמש באותו כתב לשני מכרזים?
אפשר להשתמש במבנה ובשיטה, לא בכמויות. כל מכרז מגיע עם מגרש, מרתפים, תמהיל דירות ומהדורת מפרט משלו.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.