כתב כמויות לחניון תת קרקעי ולמרתף: הפרקים שאין למעלה, והמלכודות שיש רק למטה
כתב כמויות לחניון תת קרקעי הוא כתב נפרד, גם כשהחניון יושב מתחת לבניין מגורים רגיל. למרתף יש מערכות שאין למעלה, פרקים שלמים שמתחילים ונגמרים מתחת לפני הקרקע, ושטחים שמתנהגים אחרת מקומה טיפוסית. ברוב הפרויקטים זה גם המקום שבו טעות אחת בנוסחה שווה הכי הרבה כסף.
למה כתב כמויות לחניון שונה מכתב לקומות
הסיבה הראשונה היא המכנה. שטח המרתף אינו שטח הקומה הטיפוסית: המרתף חורג מקו הבניין, או קטן ממנו, ויש לו מפלסים משלו. כל יחס שמחושב על השטח הלא נכון, למשל נפח בטון למ״ר או משקל זיון לקוב, שגוי מהיסוד. בעבודה שלי המרתף מקבל גיליון משלו, עם שטח משלו, ובדיקה שאף סעיף עילי לא זלג אליו.
הסיבה השנייה היא הפרקים. בחניון יש דיפון, חפירה עמוקה, איטום בסדרות פרטים, שחרור עשן, בור שאיבה, מאגר מים ואספקת כיבוי, סימון חניות ומחסומים. בקומות העליונות כל אלה פשוט לא קיימים. בעמוד כתב כמויות לבנייה מתוארת מפת הפרקים של בניין רגיל; כאן מתוארת התוספת שמתחת.
דיפון וחפירה: הפרק המועד ביותר לטעויות
- כלונסאות דיפון. נמדדים במטר אורך לפי מספר הכלונסאות כפול אורכם, ובנפרד הבטון שבהם במ״ק לפי שטח החתך. שטח החתך של כלונס בקוטר חצי מטר הוא כחמישית מ״ר; תוצאה כפולה מזה היא סימן ודאי לטעות סוגריים בנוסחה, וזה קרה לי בפועל.
- עוגני קרקע. ספירה: אורך ההיקף חלקי הפסיעה. מי שמכפיל במקום לחלק מקבל מ״ר במקום יחידות, וגודל הטעות תלוי בפסיעה. סכום של ספירה עם מ״ר אינו מספר.
- קורת ראש. שתי חלופות שאינן מסתכמות: נפח ראש בודד כפול מספר הכלונסאות, או קורה רציפה לאורך ההיקף. הפער ביניהן עשוי להגיע לעשרות אחוזים; מכריעים אחת ורושמים את ההכרעה.
- כלונס מול קיר דיפון. אותו קו פיזי לא יכול להימדד גם כשורת כלונסאות וגם כקיר רציף. סימן אזהרה: שני הנפחים יוצאים באותו סדר גודל.
- חפירה. עומק החפירה הוא רום הקרקע הטבעית פחות רום התחתית. בלי רום קרקע טבעית זה נתון חסר, לא הערכה. לפי המפרט הכללי, נפח החפירה בחזית דיפון נמדד מהקו המשיק של חזית הכלונסאות, ומרחבי עבודה אינם נמדדים. עוד על הסעיפים בעמוד כתב כמויות לחפירה ודיפון.
שלוש שאלות שראוי לשאול מדוח הקרקע ומחוות הדעת ההידרולוגית לפני שכותבים: מה איכות מי התהום, כי מים מליחים עשויים לשנות את מפרט הבטון של כל המרתף; כמה מטרים בין מי התהום לתחתית החפירה, כי מרחק קטן מפעיל בדרך כלל המלצה לפיאזומטר ולשאיבה; והאם יש דוח קרקע נפרד, כי הוא המקור לחתך. יש לבדוק מול דוח הקרקע של הפרויקט ומול יועץ הקרקע והקונסטרוקטור.
שלד, איטום וגמרים במרתף
בשלד המרתף רצפת הבטון התחתונה נמדדת לפי שטחה כפול עוביה, והשטח הזה אינו שטח הבנייה הכולל. קירות המרתף נמדדים באורך כפול עובי כפול גובה נטו, ותקרת המרתף העליונה נמדדת בנפרד כשעוביה שונה, כי היא נושאת את הפיתוח. יחס הזיון במרתף גבוה בדרך כלל מהממוצע של המבנה, ולכן יחס אחד לכל הבניין מטה את שני החלקים בכיוונים מנוגדים.
באיטום יש סדרות של פרטים: לרצפת המרתף, לקירות בשני שלבי גובה, להגנת האיטום ולמילוי הנקי, לתקרת המרתף שמתחת לפיתוח ולפיר המעלית, ובנוסף אטמי גזים ומעברי צנרת שנספרים מהמודל. שתי שאלות מחוברת האיטום משנות מחיר וגבול מדידה: מי מבצע את ההכנה, קבלן השלד או קבלן האיטום, והאם המדידה בפריסה או בהיטל. בגמרים, בטון מוחלק נמדד במ״ר והרצפה שמתחתיו במ״ק, ואין לסכם אותם; צביעת קירות «משני הצדדים» חייבת כפל בשניים בנוסחה, ומספר החניות לסימון מגיע מההיתר, לא מחלוקת שטח החניון במספר עגול.
| מה | איפה זה נספר פעמיים |
|---|---|
| כלונס מול קיר דיפון | אותו קו פיזי בשני סעיפים |
| מילוי חוזר | בעבודות עפר וגם כהגנת איטום |
| רצפת בטון מול גמר מוחלק | מ״ק ומ״ר, שני סעיפים שאין לסכם |
| איטום תקרה מול ריצוף פיתוח | בכתב המרתף ובכתב הפיתוח |
| רפפה מול מפוח שחרור עשן | שני פריטים שנרשמים כאחד |
| דלת אש | בפרק המסגרות וגם בפרק בטיחות האש |
| איטום מאגר מים | מול איטום רצפת המרתף |
הכלל. לכל מלכודת מכריעים מי מודד, ורושמים את ההכרעה בשורה עצמה. כתב שבו ההכרעה כתובה חוסך את הוויכוח בחשבון. על ההבדל בין הכמויות בעמוד כמות פיזית, כמות בכתב וכמות להזמנה.
מערכות שקיימות רק מתחת לקרקע
שחרור עשן ממוכן עם רפפות ומפוחים, כשהמשתק האקוסטי הוא פריט נפרד; גילוי אש וגילוי פחמן חד חמצני; ספרינקלרים לפי שטח חלקי שטח הכיסוי לראש, כשהכיסוי תלוי בסיווג הסיכון; חדר משאבות כיבוי עם דלת אקוסטית; בור שאיבה ומשאבות; מאגר מים במ״ק שהאיטום שלו סעיף נפרד; מעקות, מגני עמודים וחוסמי גלגל במטר אורך; שער חניון ומחסום. כל אלה מגיעים מכתבי היועצים, ובכתב הקבלני הם מרוכזים כמו שהם, לא מומצאים מחדש.
מה חשב כמויות מקצועי מוסיף כאן
מי שמודד את המרתף לפי הסימון בלבד מקבל כלונסאות, קירות ורצפה. חשב כמויות שבא מהשטח, למשל הנדסאי בניין שעבד בביצוע, קורא את תוכנית הדיפון יחד עם דוח הקרקע ועם חוות הדעת ההידרולוגית, ושואל מה חסר ביניהם. לדוגמה: בתוכנית הדיפון יש שורת עוגנים בפסיעה מסוימת, ובדוח הקרקע מופיעה המלצה על עוגנים רק בחלק מהחזיתות ועל קורות תמיכה בשאר. מדידה לפי התוכנית תכניס עוגנים לכל ההיקף; בדיקה מקצועית מסמנת שאלה לקונסטרוקטור וליועץ הקרקע, והם מכריעים. התוצאה היא דגל בכתב, לא תיקון של הכמאי.
בחניון ובמרתף חישוב כמויות כולל הרבה עבודות שלא רואים בסוף: דיפון, איטום, ניקוז ותמיכות זמניות. כשחישוב הכמויות לא כולל אותן, הן חוזרות כחריגים.
שאלות נפוצות
למה מכינים כתב כמויות לחניון בנפרד מהבניין?
כי לחניון שטח משלו, פרקים משלו ומערכות משלו, וכי קבלני הדיפון, האיטום ומערכות החניון הם לרוב קבלני משנה נפרדים. כתב נפרד מאפשר לתמחר אותם בנפרד ולבדוק יחסים על המכנה הנכון.
מה צריך כדי להתחיל?
תוכנית דיפון, דוח קרקע וחוות דעת הידרולוגית, תוכניות קונסטרוקציה של המרתף, חוברת איטום, ותוכניות היועצים לבטיחות אש, לתברואה ולחשמל. רשימת ההכנה המלאה בעמוד הכנת כתב כמויות.
אפשר להעריך את החפירה בלי רום קרקע טבעית?
לא בכתב. בלי רום הקרקע הטבעית סעיף החפירה נשאר מסומן כחסר, ובאומדן הוא מקבל הנחה מוצהרת עם מקור. הערכה שנראית כמו מדידה היא הטעות היקרה בפרק הזה.
מי בודק את הכתב מול כתבי היועצים?
זו העבודה של כמאי לפרויקטי בנייה: לרכז את כתבי היועצים כמו שהם, לבדוק שהמספרים הבסיסיים בהם, כמו מספר המפלסים והשטחים, תואמים את הקונסטרוקציה, ולסמן כל פער כשאלה.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.