כמאי ביהודה ושומרון: בנייה באזורי ההר, ומה היא משנה בכתב הכמויות
כמאי ביהודה ושומרון פוגש תמהיל בנייה שונה משאר המחוזות: לפי הלמ״ס, 46% מהדירות שהתחילו להיבנות באזור ב־2024 היו בבניינים של דירה אחת או שתיים, השיעור הגבוה ביותר מבין המחוזות. באזורי ההר יש גיר, דולומיט וקירטון, ובמידע המאומת על מפעלי בטון ואתרי פסולת באזור יש פער, שהעמוד מציין במפורש.
הבנייה ביהודה ושומרון לפי הלמ״ס
בין הערים באזור: מודיעין עילית, ביתר עילית, מעלה אדומים, אריאל וגבעת זאב, ולצדן מועצות מקומיות כמו אפרת, קריית ארבע וקרני שומרון. ב־2024 התחילה באזור בנייה של 1,092 דירות, פחות ממחצית מ־2,234 ב־2023, וכ־60% פחות מ־2,724 ב־2022.
| נתון | דירות | שיעור מההתחלות |
|---|---|---|
| התחלות בנייה, סך הכול | 1,092 | |
| מהן בבניינים של דירה אחת או שתיים | 498 | 46% |
| מהן בבניינים של שלוש דירות ומעלה | 580 | 53% |
| מהן תוספות לבניינים קיימים | 14 | 1% |
| גמר בנייה | 2,026 | |
| בבנייה פעילה בסוף השנה | 4,920 |
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השנתון הסטטיסטי לישראל 2025, לוח 20.6 (דירות לפי שלב בנייה, מחוז וסוג בניין); נתוני 2024 ראשוניים. האחוזים מחושבים מתוך 1,092 ההתחלות באזור, ומעוגלים.
נתון נוסף: ב־2024 הסתיימה באזור בנייה של 2,026 דירות, כמעט פי שניים ממספר ההתחלות. לכתב הכמויות, המשמעות העיקרית היא התמהיל: כמעט מחצית מההתחלות הן בתים פרטיים, עם כתב שבנוי סביב בעל בית אחד, ולצדן בנייה רוויה עם כתב קבלני מלא.
בית פרטי באזור ההר: מה כמאי ביהודה ושומרון בודק
באזורי ההר יש גיר, דולומיט וקירטון, ובשניים הראשונים גם קרסט. ומה שחשוב לבית פרטי: הקירטון נחלש כשהוא נרטב לאורך זמן, והצור שבתוכו קשה ושוחק את המקדח, כך לפי דוח קרקע שפורסם באזור ההר. בגיר קרסטי ובאתרים עם גישה מוגבלת נפוצים מיקרו כלונסאות.
לבית פרטי זה אומר שאלה פשוטה: מה קורה כשהמחפרון פוגש סלע. קבלן שמתמחר בלי תשובה יכלול את הסיכון במחיר, או יבקש תוספת באמצע העבודה. כתב מסודר נותן לשאלה מקום: סעיף חציבה או תוספת לחציבה עם כמות משוערת, מילוי חללים שנמדד בביצוע, וחלופה של מיקרו כלונסאות כשהגישה למגרש צרה. בגלל רגישות הקירטון למים, כדאי לבדוק גם סעיפי ניקוז סביב היסודות, ובמגרש משופע, קירות תמך בפרק הפיתוח.
מה שקובע בסוף הוא דוח הקרקע של המגרש, ולא הניסיון מבית אחר באותו יישוב. על מבנה הכתב לבית, בעמוד כתב כמויות לבית פרטי, ועל הקרקעות, בעמוד סוגי קרקע בישראל.
בטון ופסולת: מה חסר במידע המאומת
לאזור יהודה ושומרון לא נמצאה רשימה מאומתת של מפעלי בטון. גם ברשימת אתרים לטיפול בפסולת בניין, שמקורה באגף לטיפול בפסולת מוצקה ופורסמה באתר עיריית תל אביב-יפו ומעודכנת ל־09.02.2019, אין אתר באזור. זה לא אומר שאין כאלה, אלא שאין לכך מקור מאומת. לכן כמאי ביהודה ושומרון בודק את שני הנתונים מול גורמים בשטח:
- מול הקבלן או ספק הבטון: מאיזה מפעל יגיע הבטון ומה כלול בהובלה. את התשובה רושמים בכתב כהנחה.
- מול המועצה: לאיזה אתר מורשה מפנים פסולת בניין ועודפי עפר. ומטמנה מאושרת לפסולת מעורבת רשאית גם היא לקלוט פסולת בניין.
- מול האתר עצמו: הצעת מחיר עדכנית בכתב. פרסום רשמי של מחיר לפי אזור לא נמצא, ומבקר המדינה (דוח מיולי 2025, על פסולת עירונית) מצא פערים של עד כ־300% בדמי הכניסה לאתרי הטמנה.
בסעיף הפינוי רושמים את האתר, את המרחק ואת דמי הקליטה כהנחה מסומנת. לתמונה הארצית: לפי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בסוף 2021 פעלו בישראל 35 אתרים לטיפול בפסולת בניין, 3 להטמנה, 10 למחזור ו־22 לשניהם.
חוסר במידע הוא נתון. כשאין מקור מאומת למרחק או למחיר, הכתב לא מניח אפס. הוא כותב את ההנחה, מסמן אותה ומעדכן כשמגיעה תשובה.
קבלן רשום, פיקוח בנייה ובטיחות: מה לבקש בכתב
המקורות שלהלן מתארים את הכללים בישראל. בפרויקט ביהודה ושומרון כדאי לבדוק מול המועצה ומול המתכננים איך הם חלים עליו. לפני תחילת העבודה, כדאי שיהיו בידיכם:
- אישור רישום של הקבלן. את הרישום ואת הסיווג מוצאים במאגר הפתוח של רשם הקבלנים. הבסיס הוא חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ״ט-1969: עבודות כאלה מבצע רק קבלן רשום, בהיקף ובסיווג שנקבעו לו.
- שם מנהל העבודה והודעת המינוי. מנהל עבודה מנהל את הבנייה ישירות ובקביעות, ועל מינויו מודיעים למפקח העבודה האזורי, לפי תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה), התשמ״ח-1988, כמפורט באתר השירותים הממשלתי.
- אישורי עבודה בגובה לעובדים. האישור ניתן אחרי הדרכה של מדריך עבודה בגובה ותקף לשנתיים לכל היותר, ובלעדיו אסור להעסיק עובד בגובה: כך לפי תקנות הבטיחות בעבודה (עבודה בגובה), התשס״ז-2007, כפי שמסביר המוסד לבטיחות ולגהות.
- פרטי ממונה בטיחות. תקנה 2א, שעוסקת בממונה על הבטיחות באתר בנייה, בתוקף מ־16.10.2026. לפי סיכום המוסד לבטיחות ולגהות מ־2026 נדרש ממנו, בין השאר, ניסיון של שנתיים לפחות; את הנוסח המלא כדאי לקרוא.
- חוזה עם מפקח הבנייה. מפקח בנייה שאתם שוכרים לפיקוח צמוד או לבקרת ביצוע ממלא תפקיד אחר מהפיקוח העליון, שבתקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות), התשכ״ז-1967, מיוחד על בנייני מגורים למהנדס רשוי ולאדריכל רשוי, למעט מבנה פשוט (לפי הסבר האגף לאסדרת עיסוקים מ־25.08.2021). בחוזה שלו כותבים מה בדיוק כלול.
על החלוקה בין התפקידים באתר, בעמוד בטיחות באתר בנייה.
על יעקב אביטל
ליעקב אביטל רישיון קבלן ברשם הקבלנים, ענף 100 (בנייה), בסיווג ג-1, שמוקפא כעת. הוא בוגר קורס מדריכי עבודה בגובה (2020) וקורס איתור ליקויי בנייה. הוא מבוטח בביטוח אחריות מקצועית ועובד מתוכניות וממודלים בכל הארץ. מידע על השירות בעמוד כמאי לפרויקטי בנייה, ועל מחוז ירושלים בעמוד כמאי בירושלים.
שאלות נפוצות
האם יש באזור מפעלי בטון ואתרי פסולת?
אין לכך מקור מאומת: רשימה מאומתת של מפעלים באזור לא נמצאה, וברשימת אתרי הפסולת מ־09.02.2019 אין אתר באזור. לכן שואלים את הקבלן, את הספק ואת המועצה, ורושמים את התשובות בכתב כהנחות.
מה ההבדל בין פיקוח עליון למפקח בנייה?
התקנות שומרות את הפיקוח העליון למהנדס רשוי ולאדריכל רשוי, חוץ ממבנה פשוט. מפקח בנייה שעובד מטעם בעל הבית, בפיקוח צמוד או בבקרת ביצוע, ממלא תפקיד אחר, שהיקפו נקבע בחוזה.
האם כמאי ביהודה ושומרון צריך להכיר את המגרש?
את המגרש מכירים דרך דוח הקרקע, תוכנית המדידה ותוכנית הפיתוח. הכתב עצמו נבנה בעיקר מתוכניות וממודלים, ולכן העבודה עליו לא תלויה במיקום.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.