כמאי בירושלים: בנייה באזור ההר, ומה היא משנה בכתב הכמויות
כמאי בירושלים צריך להכיר את הקרקע של אזור ההר: גיר, דולומיט וקירטון, ובגיר ובדולומיט גם תעלות המסה וחללים, כלומר קרסט. לפי הלמ״ס, 87% מהדירות שהתחילו להיבנות במחוז ב־2024 היו בבניינים של שלוש דירות ומעלה, וכמעט עשירית נוספו לבניינים קיימים. העמוד מסביר מה הנתונים האלה, אספקת הבטון ופינוי הפסולת משנים בכתב הכמויות.
הבנייה במחוז ירושלים בנתוני הלמ״ס
המחוז כולל את ירושלים ואת בית שמש. ב־2024 התחילה בו בנייה של 6,621 דירות, לעומת 8,273 ב־2023 ו־8,478 ב־2022: ירידה של כ־20% בתוך שנה אחת.
| נתון | דירות | שיעור מההתחלות |
|---|---|---|
| התחלות בנייה, סך הכול | 6,621 | |
| מהן בבניינים של דירה אחת או שתיים | 209 | 3% |
| מהן בבניינים של שלוש דירות ומעלה | 5,789 | 87% |
| מהן תוספות לבניינים קיימים | 623 | 9% |
| גמר בנייה | 6,311 | |
| בבנייה פעילה בסוף השנה | 22,570 |
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השנתון הסטטיסטי לישראל 2025, לוח 20.6 (דירות לפי שלב בנייה, מחוז וסוג בניין); נתוני 2024 ראשוניים. השיעורים מחושבים מתוך 6,621 ההתחלות ומעוגלים לאחוז שלם.
כמאי בירושלים קורא את הטבלה כך: רוב הדירות החדשות במחוז נבנות בבניינים רבי דירות, ובבניין כזה שיורד למרתף, ההפרדה בין חפירה לחציבה עשויה להיות אחד הסעיפים הגדולים בפרק העפר. בתוספת לבניין קיים נכנסים פרקים שאין בבניין חדש: מדידת מצב קיים, פירוק, הריסה וחיזוק.
גיר, קירטון וקרסט: מה כמאי בירושלים מוסיף לכתב
בדוח קרקע שפורסם באזור ההר נכתב שחוזק הקירטון יורד בהרטבה ממושכת, ושהצור שבתוכו קשה מאוד ושוחק את המקדח. בגיר קרסטי ובאתרים עם גישה מוגבלת נפוצים מיקרו כלונסאות בקוטר קטן, ובסלע קשה עובדים עם קני גלעין ופטישים פניאומטיים. בכתב הכמויות זה מתורגם לסעיפים:
- חציבה בנפרד מחפירה, או סעיף תוספת לחציבה עם כמות משוערת.
- תוספת לקידוח בסלע, עם יחידה ברורה, כשהדוח מזכיר צור או סלע קשה.
- חלופה של מיקרו כלונסאות, אם הקונסטרוקטור ויועץ הקרקע אישרו אותה, כדי שהקבלנים יתמחרו את שתי האפשרויות.
- מילוי חללים במ״ק, עם כמות להערכה שנמדדת בביצוע, כי את נפח החללים בקרסט אי אפשר לדעת מראש.
- ניקוז והגנה על תחתית החפירה, בגלל רגישות הקירטון למים: סעיף נפרד, או הערה שזה כלול במחיר.
כל אלה הנחות עבודה עד שמגיע דוח הקרקע של המגרש, שהוא המקור היחיד למה שיש מתחת לבניין. רקע על הקרקעות בארץ יש בעמוד סוגי קרקע בישראל, ועל חישוב נפחי החפירה והמילוי בעמוד כמויות עפר.
כמות להערכה היא לא כמות חסרה. אורך כלונס בסלע, נפח חציבה ומילוי חללים נקבעים לעיתים רק בשטח. בכתב מסודר הם מופיעים עם יחידה וכמות משוערת, מסומנים כהערכה ונמדדים מחדש בביצוע. סעיף שהושמט חוזר בדרך כלל כחריג באמצע העבודה.
בטון, עודפי עפר ופסולת בניין
לפי אתרי החברות, נבדק באוקטובר 2026, רשימה חלקית: להנסון ישראל יש מפעל באזור התעשייה גבעת שאול ב' בירושלים, ולרדימיקס יש מפעל בהרטוב. בכתב לא נוקבים בשם ספק, אבל כן כותבים מה כלול במחיר הבטון: הובלה, משאבה וזמני המתנה.
ברשימת אתרים לטיפול בפסולת בניין, שמקורה באגף לטיפול בפסולת מוצקה ופורסמה באתר עיריית תל אביב-יפו (מעודכנת ל־09.02.2019), מופיעים במחוז שתי תחנות מעבר ומחזור בעטרות, מתקן סילוק לעודפי עפר בלבד בעטרות, ותחנת מעבר ומחזור בחרובית, שדות מיכה. לא אומת שכל אתר ברשימה פעיל ומורשה היום. כיוון שיש אתר שקולט עפר בלבד, נוח להפריד בכתב בין עודפי עפר לפסולת בניין מעורבת.
מחיר קליטה רשמי לפסולת בניין לפי אזור לא נמצא. בדוח מבקר המדינה מיולי 2025, שעסק בפסולת עירונית, נמצא שדמי הכניסה לאתרי הטמנה שונים זה מזה בעד כ־300%. לכן מבקשים מהאתר המורשה מחיר עדכני בכתב, ורושמים בסעיף הפינוי את המרחק לאתר ואת דמי הקליטה כהנחה מסומנת.
מנהל עבודה, ממונה בטיחות ופיקוח עליון
פיקוח בנייה הוא שם כללי לכמה תפקידים, ולכל אחד מקור משלו:
- מנהל עבודה: לפי תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה), התשמ״ח-1988, כמוסבר באתר השירותים הממשלתי, עבודות הבנייה מתבצעות בניהול ישיר וקבוע שלו, ועל מינויו מודיעים למפקח העבודה האזורי.
- ממונה בטיחות: תקנה 2א, על ממונה על הבטיחות באתר בנייה, נכנסה לתוקף ב־16.10.2026. לפי סיכום המוסד לבטיחות ולגהות מ־2026, הממונה צריך אישור כשירות בתוקף וניסיון של שנתיים לפחות, ורשאי להורות על הפסקת עבודה מסוכנת. את נוסח התקנה המלא כדאי לבדוק.
- מדריך עבודה בגובה: לפי המוסד לבטיחות ולגהות, תקנות הבטיחות בעבודה (עבודה בגובה), התשס״ז-2007, אוסרות להעסיק עובד בגובה אם לא הודרך בידי מדריך עבודה בגובה ואין בידו אישור בתוקף, שתוקפו שנתיים לכל היותר.
- קבלן רשום: חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ״ט-1969, מתיר לבצע עבודות הנדסה בנאיות רק לקבלן שרשום בפנקס הקבלנים, ורק בהיקף ובסיווג שנקבעו לו. הרישום פתוח לבדיקה במאגר של רשם הקבלנים.
- פיקוח עליון ומפקח בנייה: לפי תקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות), התשכ״ז-1967, כפי שהסביר האגף לאסדרת עיסוקים ב־25.08.2021, פיקוח עליון על בנייני מגורים, משרדים, ציבור ומסחר מיוחד למהנדס רשוי ולאדריכל רשוי, למעט מבנה פשוט. מפקח בנייה מטעם המזמין, בפיקוח צמוד או בבקרת ביצוע, ממלא תפקיד אחר, ואת מה שכלול בו מגדירים בחוזה.
בכתב של הקבלן, מנהל העבודה והממונה מופיעים בדרך כלל בפרק הכללי או בתקורות, והפיקוח מטעם המזמין נשאר בחוזה נפרד. עוד על התפקידים בעמוד ממונה בטיחות ומנהל עבודה.
הרקע של יעקב אביטל
יעקב אביטל הוא הנדסאי בניין רשום בפנקס ההנדסאים והטכנאים ומנהל עבודה מוסמך בבנייה, עם ניסיון מעשי בבנייה מאז 2012 אצל קבלן ראשי ובמחלקת מכרזים. הוא בוגר קורס Revit קונסטרוקציה, ועובד מתוכניות וממודלים בפרויקטים בכל הארץ. עוד על השירות בעמוד כמאי לפרויקטי בנייה, ועל בחירת כמאי בעמוד כמאי מומלץ.
שאלות נפוצות
האם בכל מגרש בירושלים יש סלע?
אי אפשר לדעת מראש. המקורות מתארים גיר, דולומיט וקירטון באזורי ההר, אבל מה יש מתחת למגרש מסוים, ובאיזה עומק, יודעים רק מדוח קרקע של אותו מגרש.
למה כמאי בירושלים מסמן סעיפים «להערכה»?
כי בסלע ובקרסט חלק מהכמויות מתבררות רק בחפירה ובקידוח. הסימון אומר לקבלן ולמזמין שהכמות תימדד בביצוע, והסעיף כבר קיים בכתב כשהיא מתבררת.
לאן מפנים עודפי עפר במחוז?
ברשימה מ־09.02.2019 מופיע בעטרות מתקן סילוק לעודפי עפר בלבד. לא אומת שהוא פעיל היום, ולכן לפני התמחור מבקשים מחיר בכתב מאתר מורשה ורושמים את המרחק אליו כהנחה.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.