כמאי לפינוי בינוי: מה הוא עושה בכל שלב ואיך נקבע השכר
כמאי לפינוי בינוי מלווה את הפרויקט מהשלב שבו בודקים אם הוא כדאי, דרך כתב הכמויות למכרז ועד החשבון הסופי של הקבלן. מה שמייחד את העבודה הזאת הוא שבאותו בניין יש שתי רמות מפרט, של דירות התמורה ושל הדירות שהיזם מוכר, ושהיא מתחילה בהריסה של מבנה קיים. בעמוד הזה תמצאו מה עושים בכל שלב, מה להכין ואיך נקבע שכר הטרחה.
לפני ההסכם עם הדיירים: כמויות לבדיקת הכדאיות
את הכדאיות הכלכלית של פינוי בינוי בודק שמאי, בדרך כלל לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית. עלויות הבנייה הן אחד הרכיבים המרכזיים בבדיקה, ולכן עדיף שיישענו על כמויות שנמדדו מהתכנון, גם כשהוא עדיין ראשוני, ולא רק על מחיר כללי למ״ר. הכמאי לא מכין את בדיקת הכדאיות; הוא נותן לה בסיס: שטחים לפי סוגי דירות, מרתפים, פיתוח והריסה, וכל אחד מהם עם מקור.
בשלב הזה נקבע גם הנספח הטכני של ההסכם עם הדיירים, שמגדיר מה תקבל דירת התמורה. כמאי לפינוי בינוי קורא את הנספח לצד מפרט המכר של הדירות החדשות, ומסמן כבר עכשיו את הסעיפים שיתפצלו בהמשך: ריצוף, חיפוי, כלים סניטריים, מטבח, דלתות ונקודות חשמל. מידע רשמי על הליכי התחדשות עירונית מתפרסם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כולל שאלות ותשובות בנושאי התחדשות עירונית.
דירות תמורה ודירות יזם: עמודה אחת שקובעת את הכתב
השלד, המעטפת, המערכות הראשיות, המרתפים והפיתוח משותפים לכל הדירות, ונמדדים פעם אחת. ההבדל נמצא בסעיפי הגמר: דירת התמורה נמסרת לפי ההסכם עם הדיירים, ודירת היזם לפי מפרט המכר. לכן כל סעיף גמר מקבל עמודה של רמת מפרט. בלי העמודה הזאת אי אפשר לתמחר נכון, אי אפשר לחלק עלות בין הדיירים ליזם, ואי אפשר לענות לשאלה של שמאי על ההפרש בין שתי הרמות.
בבניין גבוה נוספת שכבה של סוגי קומות: קומות טיפוסיות, קומות מיוחדות ופנטהאוז, כל אחת עם גמר אחר. איך מפרידים את הכתב לפי סוגי קומות ולפי מחירי יסוד מוסבר בעמוד פינוי בינוי יוקרתי. שטחי הממ״ד בדירות התמורה נבדקים מול טבלת ההיתר, ולא רק מול המודל.
הכמות של סעיף גמר נמדדת פעם אחת, ומתחלקת בין דירות התמורה לדירות היזם כהקצאה גלויה. כך שום מ״ר לא נספר פעמיים, ושום מ״ר לא נעלם בין שני המפרטים.
הריסה, מרתפים ועבודה ליד שכנים
פינוי בינוי נפתח בהריסה. פרק ההריסות והפירוקים נשען על תוכניות המצב הקיים או על מדידה, ועל סקר חומרים מסוכנים. בלי סקר כזה סעיף האסבסט נשאר פתוח, ולא נרשם כאפס. מה נכנס לפרק ההריסה מפורט בעמוד כתב כמויות להריסה.
אחרי ההריסה מגיעים החפירה, הדיפון והמרתפים, ושם מסתתר חלק גדול מהעלות. עוגנים ותמיכות פנימיות הם חלופות, ולא תוספות זו לזו. כשבונים צמוד לבניינים קיימים, נכנסים גם ניטור תזוזות, גידור אטום, מעברים זמניים ומגבלות של רעש ואבק. עבודה בשלבים לא מתומחרת באופן ליניארי: שלב נוסף הוא עוד גידור, עוד הסדרי תנועה ועוד זמן של ניהול, ולא «עוד קצת» מאותה עבודה.
כתב כמויות למכרז, חשבונות וחריגים
כתב הכמויות למכרז בנוי לפי השלבים המוכרים, שלד, בנוי וגמר, ובראשו פרקי ההריסה והמרתפים. מה שונה בכתב של תמ״א 38 ושל פינוי בינוי לעומת בניין חדש מוסבר בעמוד כתב כמויות לתמ״א 38 ולפינוי בינוי. כאן חשוב לזכור שגם סעיפים שנמדדים לדירה, כמו מסירה, בדק ותיאום שינויי דיירים, מקבלים שורה משלהם.
בשלב הביצוע הכתב הופך לבסיס לחשבונות. בחשבון חלקי מודדים כמויות מצטברות לפי אותם סעיפים, וכל עבודה שלא הייתה בכתב עוברת כחריג עם תיעוד. בפינוי בינוי חריגים רבים מגיעים משינויי דיירים ומהפתעות בהריסה, ולכן כדאי להפריד אותם כבר בכתב. עוד על כך בעמוד חשבון חלקי.
מה להכין, ואיך נקבע שכר הטרחה של כמאי לפינוי בינוי
- טבלת שטחים לפי סוגי דירות, עם סימון של דירות התמורה ודירות היזם.
- הנספח הטכני של ההסכם עם הדיירים, ומפרט המכר.
- טבלת גמר עם מחירי יסוד, אם יש.
- תוכניות אדריכלות וקונסטרוקציה, דוח קרקע ותכנון הדיפון.
- תוכניות מצב קיים או מדידה, וסקר חומרים מסוכנים.
שכר הטרחה נקבע כמו בכל פרויקט, לפי השטח הבנוי ולפי מספר הטיפוסים. בניין מגורים של כ־4,000 מ״ר כולל חניה, למשל, נמצא במדרגה של עד 5,000 מ״ר: 25,000 ₪ לפני מע״מ. במתחם שבו כמה בניינים זהים, המחיר נקבע לפי מספר טיפוסי הבניינים ולא לפי השטח הכולל. שתי רמות מפרט וקומות מיוחדות מוסיפות עבודה של הפרדה וספירה. המספרים הם להתמצאות בלבד, כל המדרגות נמצאות במחירון חישוב הכמויות, והמחיר לכל פרויקט נקבע בהצעה כתובה.
כמאי (חשב כמויות) מודד את העבודות כמו קבלן שצריך לבנות אותן. כמאי (חשב כמויות) יכול להיות מהנדס או הנדסאי בניין רשום, כמו יעקב אביטל. תמחור ואומדן הם שירות נוסף: משוב על מחירים בעל פה, יחד איתכם, בלי התחייבות. המחירים האמיתיים מגיעים מהצעות המחיר של הקבלנים לפרויקט.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין כמאי לשמאי בפינוי בינוי?
שמאי בודק שווי וכדאיות כלכלית. כמאי מודד את העבודות ומסדר אותן בכתב כמויות שאפשר להפיץ לקבלנים. בפינוי בינוי השניים נפגשים: הכמויות של הכמאי נותנות לשמאי בסיס בדוק לעלויות הבנייה.
מתי כדאי להכניס כמאי לפינוי בינוי?
לפני שמבקשים הצעות מחיר מקבלנים, כשיש תוכניות אדריכלות וקונסטרוקציה. אפשר גם מוקדם יותר, לכמויות ראשוניות לתקציב, ובשלב הביצוע לבדיקת חשבונות וחריגים.
מי מזמין את כתב הכמויות?
בדרך כלל היזם, כדי לקבל הצעות על בסיס אחיד ולבנות תקציב, או הקבלן שמגיש הצעה ורוצה לבדוק את הכמויות לפני התמחור והרכש. מי שמזמין מקבל את הכתב ואת קובץ החישוב שמאחוריו.
אפשר לקבל גם אומדן?
כן, כשירות נוסף. אומדן הוא הערכת עלות לפי המסמכים וההנחות שנכתבו בו, ואינו התחייבות להצעות שיגיעו.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.