כתב כמויות לבנייה: איך נראה מבנה הפרקים בבניין מגורים
כתב כמויות לבנייה של בניין מגורים נבנה בדרך כלל לפי שלבי הביצוע: שלד, בנוי וגמר, ולצידם הכתבים של היועצים. בעמוד הזה תמצאו את מפת הפרקים בכל שלב, מה חשוב לדעת על כל אחד, מה משתנה בתמ״א ובפינוי בינוי, וכמה שורות לדוגמה שממחישות איך זה נראה בקובץ.
מפת הפרקים בכתב כמויות לבנייה
הפרקים ממוספרים לפי המספור המקובל של המפרט הכללי לעבודות בנייה, ומקובצים לשלבים לפי סדר הביצוע. כך אפשר למסור שלב אחר שלב ולקשר כל שלב לאבן דרך בפרויקט. מה יש בכל סעיף, ואיך הוא בנוי, מוסבר בעמוד על כתב כמויות.
| שלב | פרקים | מה נכנס, בקווים כלליים |
|---|---|---|
| שלד | 01 עבודות עפר · 02 בטון יצוק באתר · 03 בטון טרום · 13 בטון דרוך · 19 מסגרות חרש · 23 כלונסאות | חפירה ומילוי, כלונסאות, יסודות, קירות מרתף, עמודים, תקרות וגרעין מדרגות |
| בנוי | 04 בנייה · 05 איטום · 06 נגרות אומן ומסגרות פלדה · 12 אלומיניום · 22 רכיבים מתועשים | קירות ומחיצות, איטום מרתפים, גגות וחדרים רטובים, דלתות, מעקות, חלונות ותריסים |
| גמר | 07 מתקני תברואה (בכתב הבינוי בדרך כלל רק הכלים הסניטריים) · 09 טיח · 10 ריצוף וחיפוי · 11 צביעה · 14 אבן · 40 פיתוח | טיח פנים וחוץ, ריצוף וחיפוי, צבע, חיפוי אבן בחזיתות ופיתוח המגרש |
| יועצים | חשמל, אינסטלציה, מיזוג, כיבוי אש, מעליות ועוד | צירוף הכתבים שהכינו היועצים, כפי שהתקבלו ובלי שינוי בתוכן |
פרויקט שאין בו כלונסאות, בטון טרום או בטון דרוך פשוט לא יכלול את הפרקים האלה; הטבלה מתארת את התמונה המלאה. המספור הוא שלד מסודר ומוכר לכל קבלן. שיטת המדידה, למשל אילו פתחים מנכים או איך מודדים טיח סביב חלונות, נשענת בדרך כלל על אופני המדידה של המפרט הכללי, וכל שינוי שקובע המפרט המיוחד של הפרויקט נכתב בכתב.
מה חשוב לדעת על כל שלב
בשלד החלק שמתחת לקרקע הוא בדרך כלל המורכב ביותר. כלונסאות, דיפון, קירות מרתף ורצפות חניון דורשים מדידה קפדנית, כי הם עמוסים בבטון ובפלדה. בבניין עם כמה מפלסי מרתף, המרתפים נמדדים בנפרד מהקומות העליונות ולא נגזרים מהן.
בבנוי העיקר הוא החיבור בין המקצועות. איטום שנמדד בלי קשר לשכבות הבנייה, או חלונות שנספרו בלי רשימת האלומיניום, יוצרים פערים. לכן הכמויות כאן נשענות על רשימות הנגרות, המסגרות והאלומיניום ועל פרטי האיטום.
בגמר מפרט המכר קובע כמעט הכול. דירות רגילות, דירות גן ופנטהאוז, שטחי מסחר ושטחים משותפים מקבלים לעיתים מפרטים שונים, והכמויות מחולקות בהתאם. בדרך כלל נכנסים מפרק 07 לכתב הבינוי הכלים הסניטריים, ושאר מערכות האינסטלציה מגיעות מהכתב של היועץ. החלוקה המדויקת נבדקת בכל פרויקט מול כתב היועץ.
מה משתנה בתמ״א, בפינוי בינוי ובבניין קיים
- הריסה ופירוק. פרק נוסף בתחילת הכתב, כולל פינוי.
- חיזוק ומיגון. חיזוק השלד הקיים וממ״דים חדשים נמדדים בפרקים ייעודיים, ולעיתים גם תקרה חדשה במקום גג קיים.
- תוספת קומות ומרפסות. הקומות החדשות נמדדות כמו בבנייה חדשה, אבל החיבור לבניין הקיים, המרפסות שנוספות לדירות והממ״דים דורשים סעיפים משלהם.
- מצב קיים. מידות ומפלסים של בניין קיים נלקחים מהתוכניות שנמסרו, אבל צריך לאמת אותם בשטח. כמויות ההריסה והחיזוק מתעדכנות לפי מדידה.
- בניין מאוכלס. כשהדיירים נשארים בבניין בזמן העבודות, צריך לחשוב על שלביות, הגנות ושעות עבודה מוגבלות, וזה משפיע על החלוקה לסעיפים.
- דירות תמורה ודירות חדשות. בפינוי בינוי הן מקבלות לעיתים מפרט שונה, ולכן הכמויות שלהן מופרדות.
דוגמה להמחשה: כמה שורות מתוך כתב כמויות לבנייה
הטבלה הבאה בדויה ומיועדת להמחשה בלבד. היא מראה את מבנה השורות ולא מספרים מפרויקט אמיתי. בכתב אמיתי יש לצידה גם עמודות למחיר יחידה ולסכום, שהמציע ממלא.
| סעיף | תיאור | יחידה | כמות |
|---|---|---|---|
| 01.1.010 | חפירה כללית בשטח המגרש, לרבות העמסה וסילוק עודפי עפר | מ״ק | 1,240 |
| 23.1.020 | כלונס קדוח בקוטר 60 ס״מ, לרבות ברזל זיון | מ״א | 860 |
| 02.1.050 | קירות מרתף מבטון יצוק באתר בעובי 30 ס״מ | מ״ק | 185 |
| 05.1.030 | איטום חיצוני לקירות מרתף ביריעות ביטומניות | מ״ר | 620 |
| 10.1.140 | ריצוף בדירות באריחי פורצלן לפי מפרט המכר | מ״ר | 1,480 |
* המספרים בטבלה בדויים ואינם לקוחים מפרויקט כלשהו.
אם הפרויקט מבוצע מול קבלני משנה ישירים, כל פרק בכתב הופך לחבילה סגורה, עם מוקדמות משלה, גבולות עבודה ברורים וחלוקה בין אספקה להתקנה. עלויות משותפות של האתר מוצגות בחבילה נפרדת, כדי שלא ייספרו פעמיים. פירוט על עבודה כזאת נמצא בעמוד כמאי לקבלנים.
מה חשב כמויות מקצועי מוסיף כאן. בכתב כמויות לבנייה הפרקים מתחלקים בין יועצים, ושם נוצרים פערים. לדוגמה: דוח של יועץ מגדיר הנמכת תקרה בכל החדרים, ותוכנית האדריכלות מסמנת אותה רק בחלק מהם. חשב כמויות שבא מהשטח, למשל הנדסאי בניין שעבד בביצוע, מסמן את הפער כשאלה ולא בוחר צד בעצמו; המתכננים מכריעים. בפרקי העפר, הביסוס והדיפון יש לבדוק גם מול דוח הקרקע ומול יועץ הקרקע והקונסטרוקטור.
בבניין מגורים חישוב כמויות טוב מפריד בין הקומות הטיפוסיות לחריגות, כי שם מסתתרים רוב ההפרשים בין התוכנית לביצוע.
שאלות נפוצות
האם כתב כמויות לבנייה כולל גם את המערכות?
החשמל, האינסטלציה, המיזוג, כיבוי האש והמעליות מוכנים בדרך כלל בידי היועצים. הם מצורפים לחוברת אחת יחד עם כתב הבינוי, כפי שהתקבלו.
מאיזה שלב בתכנון אפשר להכין את הכתב?
כשיש תוכניות אדריכלות וקונסטרוקציה ברמה של מכרז. חשוב לדעת איזו מהדורה תקפה, מכרז, ביצוע או היתר, ולרשום אותה בכתב. אפשר להתחיל גם קודם, כשתחומים בלי תכנון מספיק מסומנים להשלמה.
איך מתחילים?
פונים לכמאי עם החומר שכבר קיים, ואני חוזר עם שאלות ממוקדות והצעת מחיר בכתב. כדי לראות מראש את רמת הפירוט, אפשר לבקש כתב לדוגמה. על המדידה עצמה כתבתי בעמוד חישוב כמויות.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.