פרק 81 במפרט הכללי: מה הוא דורש מכתב הכמויות שמופק מהמודל
פרק 81 במפרט הכללי, «מפרט כללי: BIM לניהול, תיאום וביצוע עבודות בנייה», פורסם במהדורה ראשונה בתמוז תשפ״ו, יוני 2026. הוא קובע מה המודל צריך להכיל בכל שלב, ובין השאר דורש כתב כמויות ואומדן עלות שמבוססים על המודל. בעמוד הזה ריכזתי מה כתוב בפרק על כמויות, מה זה אומר למתכנן, לקבלן ולכמאי, ואיך מתכוננים.
מה זה פרק 81 במפרט הכללי ומי פרסם אותו
את הפרק פרסמה הוועדה הבין־משרדית לסטנדרטיזציה של מסמכי החוזה לבנייה ולמיחשובם, שבה שותפים משרד הביטחון (אגף ההנדסה והבינוי), משרד הבינוי והשיכון (מינהל התכנון וההנדסה), משרד האוצר (החשב הכללי) ומשרד התחבורה. הוא מצטרף לפרקים המוכרים של המפרט הכללי, ובראשו, כמו בשאר הפרקים, סעיף של אופני מדידה ותכולת מחירים. הקובץ המלא מתפרסם באתר של הוועדה הבין־משרדית.
הפרק מגדיר מושגים כמו רמת הפירוט של המודל ורמת המידע שבו, מגדיר קובץ IFC כקובץ שכל תוכנות ה־BIM תומכות בו ושאי אפשר לערוך אותו, ומסדר את העבודה לפי שלבים: תכנון ראשוני, תכנון סופי, תכנון מפורט, ביצוע ותוכניות עדות. הוא נוגע במתכננים, בקבלן ובמפקח, ומחייב בפרויקט שמסמכי החוזה שלו כוללים אותו.
כתב כמויות ואומדן בכל שלב של התכנון
טבלה 81.02/02 בפרק 81 במפרט הכללי קובעת מה מוסרים בכל שלב. בכל הנוגע לכמויות ולעלות, היא אומרת כך:
| שלב התכנון | מה נדרש בכמויות ובעלות |
|---|---|
| תכנון ראשוני | אומדן עלות לפי מ״ר |
| תכנון סופי | כתב כמויות ואומדן עלות שמבוססים על המודל, ונושאים שאינם מתוכננים ב־BIM, כשמסמכי החוזה דורשים זאת |
| תכנון מפורט | כתב כמויות מלא ואומדן עלות סופית, שמבוססים על המודל ועל תוכניות או פרטים שלא ימודלו |
המשמעות: כשהחוזה דורש כתב כמויות כבר בתכנון הסופי, המודל צריך להיות בנוי כך שאפשר להפיק ממנו כמויות לפי אופני המדידה, ובתכנון המפורט הכתב צריך להיות מלא, כולל מה שנשאר מחוץ למודל. רמות הפירוט שהפרק קובע עולות בהתאם: 100 בתכנון הראשוני, 200 בתכנון הסופי, 350 בתכנון המפורט לביצוע, 400 בתכנון בשלב הביצוע ו־500 בתוכניות העדות. בסעיף אחר הפרק מזכיר רמה 400 למודל העדות, ולכן כדאי לקבוע את הרמה במסמכי החוזה.
הכמאי של הקבלן נכנס כבר בשלבי התכנון
סעיף 81.02.11 קובע: «הקבלן ישלב כמאי (חשב כמויות) מטעמו כבר בשלבי התכנון הראשוניים כדי להגדיר את אופני המדידה של המודלים». באותו סעיף נכתב שהקבלן יפיק את כתבי הכמויות מתוך המודלים באמצעות רשימות, ושבהעדר פירוט במסמכי החוזה, תכולת המחירים של הרכיבים תתאים לאופני המדידה של פרקי המפרט הכללי. על אופני המדידה עצמם יש עמוד נפרד: אופני מדידה.
בהערות למתכנן נכתב שבהכנת כתב כמויות לחוזה יסתמך המתכנן על התבנית שבסוף הפרק, ויוסיף סעיפים לפי הצורך, ובנספח ב מופיעה טבלת עזר לדוגמה להכנת כתב כמויות מהמודל. כלומר, המתכנן והקבלן עובדים מאותו מודל, ולכן הגדרה משותפת של אופני המדידה בתחילת הדרך מצמצמת ויכוחים בתמחור, ברכש ובחשבונות.
רשימה של Revit סופרת אלמנטים כפי שהם מודלו. כדי שתהפוך לכתב כמויות צריך להתאים אותה לאופני המדידה, לבדוק שאין ספירה כפולה, ולהשלים את מה שלא מודל. נתון חסר מסומן כחסר ולא כאפס.
מהמודל לחשבונות: מה הפרק דורש בביצוע
בשלב הביצוע הפרק דורש שהמודל יכיל נתונים עדכניים לעדכון הכמויות כפי שבוצעו ולהפקת רשימות, «כבסיס להגשת חשבונות לתשלום» (סעיף 81.04.02). המודל משמש גם לחישובי כמויות או לאחוזי ביצוע לכל מקצוע, בקשר לאופני המדידה. כאן נכנס קובץ חישוב כמויות: בלי קישור בין השורה בחשבון, האלמנט במודל ואופן המדידה, אי אפשר לבדוק את החשבון ואת החריגים.
ומי משלם על המודל? לפי סעיף 81.00.01 יש שתי אפשרויות, כפי שייקבע במסמכי החוזה: העלות כלולה בהצעת הקבלן ואינה נמדדת בנפרד, או נמדדת בנפרד בקומפלט. אם לא נאמר אחרת, העלות כלולה בהצעה. לכן קבלן שמגיש הצעה למכרז עם פרק 81 צריך לכלול בתמחור ובתקציב שלו את עבודת המודל, כולל העדכון לאורך הביצוע.
איך מתכוננים לפרק 81 במפרט הכללי
- להגדיר בתחילת התכנון אילו אלמנטים נמדדים מהמודל ואילו מתוכניות, ואת אופן המדידה של כל אחד.
- לבנות את המודל עם הפרמטרים שאופני המדידה צריכים: חומר, עובי, קומה ואזור.
- לשמור לכל כמות את המקור שלה: אלמנט במודל, רשימה או תוכנית.
- לקבוע במסמכי החוזה את רמת הפירוט של מודל העדות ואת אופן התשלום על המודל.
במחירון לגופים ממשלתיים, לפי תעריף משרד הביטחון פרק 2.29 «מפרטים וכתבי כמויות», שכר הטרחה להכנת כתב הכמויות נקבע לפי ערך המבנה, והוא מופיע במחירון חישוב הכמויות. פרק 81 עוסק בדרך שבה הכמויות מופקות ונבדקות, ושכר הטרחה נקבע לפי התעריף. בעבודה שלי אני מודד כמו קבלן, מהמודל ומהתוכניות, ומשווה את הכמויות של התוכנה AiN מול ייצוא של Revit, כמו שמוסבר בעמוד השוואת כמויות מול Revit.
לפי הפרק, כמאי (חשב כמויות) הוא חלק מהתכנון כבר בשלביו הראשונים. כמאי (חשב כמויות) יכול להיות מהנדס או הנדסאי בניין רשום, כמו יעקב אביטל.
שאלות נפוצות
האם פרק 81 מחייב בכל פרויקט?
הוא מחייב בפרויקט שמסמכי החוזה שלו כוללים אותו, בדרך כלל בעבודות של גופים ציבוריים. בפרויקט פרטי אפשר לאמץ אותו בחוזה, כולו או בחלקו.
מי מכין את כתב הכמויות לפי הפרק?
המתכנן מכין את כתב הכמויות לחוזה לפי התבנית שבסוף הפרק. הקבלן מפיק כתבי כמויות מהמודלים, עם כמאי מטעמו שנכנס כבר בשלבי התכנון הראשוניים.
האם עבודת המודל משולמת בנפרד?
לפי הפרק יש שתי אפשרויות, כפי שייקבע במסמכי החוזה: עלות שכלולה בהצעה, או סעיף נפרד בקומפלט. כשמסמכי החוזה לא קובעים אחרת, העלות כלולה בהצעה.
אפשר להסתמך על הכמויות מהמודל בלי בדיקה?
לא. מודל סופר את מה שמודל בו, ולפעמים סופר פעמיים. בודקים מול אופני המדידה ומול התוכניות, ומשלימים את מה שנשאר מחוץ למודל. על הבדיקות האלה: כמויות ממודל Revit.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.