כתב כמויות למסחר ולמבנה מעורב מסחר ומגורים: מעטפת, התאמת שוכר וההפרדות שנשכחות
כתב כמויות למסחר מתחיל בשאלה אחת שאין במגורים: מה היזם מוסר ומה השוכר עושה בעצמו. מעטפת מסחרית והתאמת שוכר הן שתי רמות מסירה באותם קירות, ובמבנה מעורב של מסחר ומגורים נוספת שכבה שלישית, ההפרדה בין שני השימושים. העמוד מסביר איך בנוי כתב כזה, ואיפה נוהגים לטעות.
ההפרדה שקובעת את כל הכתב: מעטפת מול התאמת שוכר
מעטפת מסחרית היא מה שהיזם מוסר: שלד, מעטפת, מערכות עד הלוח, שירותים ציבוריים, חזית ובטיחות אש כללית. התאמת שוכר היא מה שנעשה בתוך היחידה: חלוקה פנימית, ריצוף, תאורה, מיזוג פנימי ומיתוג. בכתב כמויות למסחר כל סעיף מקבל סיווג לאחת משתי הקבוצות. בלי העמודה הזאת אי אפשר לדעת מי משלם על מה, ואי אפשר לחלק את הכתב בין קבלן המעטפת לקבלני השוכרים. כשהמסירה היא מלאה ולא מעטפת, הסעיפים זהים והסיווג מתהפך; המבנה של הכתב לא משתנה.
הטעות היקרה ביותר במסחר היא ריצוף יחידה שמופיע גם במעטפת וגם בהתאמת השוכר. השנייה בתור היא חזית מסחרית שמופיעה גם ברשימת המסגרות וגם ברשימת האלומיניום. על ההבדל בין כתב קבלני לחבילות לקבלני משנה בעמוד כתב כמויות.
מה מבדיל מסחר ממגורים, סעיף אחרי סעיף
| במגורים | במסחר |
|---|---|
| ממ״ד דירתי, אחד לכל דירה | ממ״מ קומתי, מספרו נגזר משטח הקומה ולא ממספר היחידות |
| דלתות וחלונות לפי רשימת הדירה | חלוקה לפי תוכנית שוכר, ויטרינות וחזית מסחרית |
| מרפסות ומסתורי כביסה | תריסי גלילה, שילוט הכוונה ומיתוג |
| מונה מים דירתי | מונה לכל יחידה מסחרית ולוחות חשמל נפרדים |
| עומס שימושי של מגורים | עומס שימושי מוגדל בתקרות, לפי הקונסטרוקטור |
| גילוי אש לפי הדירות | גילוי אש כתובתי ושחרור עשן ממוכן בשטחים סגורים |
ממ״ד בקומת מסחר הוא שגיאה שמסגירה העתקה מתבנית מגורים. ספרינקלרים נספרים לפי שטח חלקי שטח הכיסוי לראש, וכיסוי הראש תלוי בסיווג הסיכון של השימוש; מספר קשיח בלי סיווג הוא ליקוי בכתב. מפריד שומן והכנות למסעדנות נרשמים כחסר כשאין תמהיל שוכרים, ולא כאפס.
כתב כמויות למסחר במבנה מעורב: ארבע נקודות שנשכחות
- הפרדה אקוסטית. רצפה צפה או תקרה אקוסטית בין המסחר למגורים. ההרכב נקבע בחוות הדעת האקוסטית, לא בהנחה, והוא סעיף שקל לשכוח כי הוא לא מופיע באף תבנית של מגורים.
- הפרדת מונים ולוחות. לוח חשמל אחד לשני שימושים אינו חיסכון, הוא ליקוי. מונה לכל יחידה מסחרית ולוח נפרד למגורים.
- גרעיני תנועה. כניסה נפרדת למגורים, או לפחות הפרדת לובי, מעלית משא ומעלית נגישה. כל אחד מהם סעיף.
- חלוקת שטחים. סכום שטחי המסחר והמגורים צריך להיות שווה לשטח הקומה. אם לא, אחד השימושים נספר פעמיים או נעלם, וכל היחסים שנגזרים מהשטחים נפגעים.
המכנה במבנה מעורב. בבדיקות הסבירות שלי המכנה נקבע לכל שימוש קומה בנפרד, לא למבנה כולו. יחס של ריצוף למ״ר או של ספרינקלרים למ״ר על שטח משולב של מסחר ומגורים לא אומר כלום על אף אחד מהם. עוד על בדיקות כאלה בעמוד הצלבת כמויות.
הסעיפים שחוזרים בכתב מסחרי
בטון תקרות מסחר בעומס מוגדל, פתחי מדרגות נעות בתקרה שמפחיתים יציקה ומגדילים טפסות, קירות הפרדה בין יחידות וקיר אקוסטי בין מסחר למגורים, ויטרינות וחזית מסחרית עם תריסי גלילה, איבזור ממ״מ קומתי, שירותים ציבוריים, הכנות חשמל לשוכר עד הלוח, טיח חוץ על המעטפת לפי היקף כפול גובה פחות הוויטרינות, הכנות מיזוג ומיקום מעבים, תקרות אקוסטיות בשטחי ציבור, ספרינקלרים ושחרור עשן. דלת אש מופיעה בפרק המסגרות וגם בפרק בטיחות האש; היא נמדדת פעם אחת, ובשורה כתוב איפה.
רוב הסעיפים האלה מגיעים מכתבי היועצים: אקוסטיקה, חשמל, מיזוג, בטיחות אש ומעליות. בכתב הקבלני הם מרוכזים כמו שהם, בלי לנסח אותם מחדש, ועם בדיקה שהשטחים ומספר הקומות בכל חוברת תואמים את הקונסטרוקציה. על הריכוז בעמוד כתבי כמויות של יועצים.
מה חשב כמויות מקצועי מוסיף כאן
מי שמודד לפי הסימון בלבד מקבל כתב למבנה אחד, בלי לדעת מי משלם על מה. חשב כמויות שבא מהשטח, למשל הנדסאי בניין שעבד בביצוע ותמחר מכרזים של מסחר אצל קבלן ראשי, מסווג כל סעיף למעטפת או להתאמת שוכר, ובודק את ההפרדות בין השימושים. לדוגמה: בתוכנית האדריכלות קומת המסחר מסומנת עם תקרה רגילה, ובחוות הדעת האקוסטית נדרשת רצפה צפה בכל שטח המגורים שמעליה. מדידה לפי התוכנית תשמיט את הרצפה הצפה; בדיקה מקצועית מסמנת שאלה לאדריכל וליועץ האקוסטי, והם מכריעים.
במבנה מעורב חישוב כמויות צריך להפריד בין עבודות המעטפת לבין עבודות השוכר. כמאי שמסמן את הגבול הזה בכל שורה חוסך ויכוחים, כי חישוב הכמויות מראה מי משלם על מה.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין מעטפת מסחרית להתאמת שוכר?
מעטפת היא מה שהיזם מוסר לכל השוכרים: שלד, חזית, מערכות עד הלוח ושירותים ציבוריים. התאמת שוכר היא העבודה בתוך היחידה לפי הצרכים של שוכר מסוים. בכתב כל סעיף שייך לאחת מהן.
אפשר להשתמש בכתב של מגורים לקומת מסחר?
לא כמו שהוא. ממ״ד דירתי, מונה דירתי ורשימת פתחים לפי דירה אינם קיימים במסחר, ובמקומם נכנסים ממ״מ קומתי, מונים ליחידה וחלוקה לפי תוכנית שוכר. המבנה של הכתב דומה, התוכן שונה.
מה צריך כדי לכתוב כתב למבנה מעורב?
תוכניות אדריכלות וקונסטרוקציה עם חלוקת השטחים לפי שימוש, חוות דעת אקוסטית, תוכנית בטיחות אש, וכתבי היועצים של החשמל, המיזוג והמעליות. על ההכנה בעמוד הכנת כתב כמויות.
מי מכין את הסיווג למעטפת ולשוכר?
הסיווג נקבע עם היזם לפי הסכמי השכירות, והוא נרשם בכתב כעמודה. עבודה של כמאי לפרויקטי בנייה כוללת את הסיווג ואת הבדיקה שאף סעיף לא נספר בשתי הקבוצות.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
* נוצר בעזרת AI לצורך שיווק, להמחשה בלבד. התוכן לא נבדק על ידי יעקב אביטל ואינו ייעוץ מקצועי. יש לבדוק כל פרויקט לגופו על ידי כמאי מקצועי ומהנדס.