פיקוח בנייה וחישוב כמויות: מה בודקים בשטח ובחשבון?
פיקוח בנייה אינו מסתכם בבדיקת איכות העבודה והתקדמות הביצוע. מפקח שיודע לחשב את הכמויות של עבודות הבנייה בפרויקט בודק גם את מה שנבנה וגם את מה שמשלמים עליו. הוא קורא את כתב הכמויות, מכיר את אופני המדידה ומשווה בין התוכניות, העבודה שבוצעה וחשבון הקבלן. השילוב בין פיקוח על בנייה לבין חישוב כמויות מאפשר לזהות כפילויות, מדידות שגויות ועבודות חריגות במהלך הביצוע, לפני שהן מצטברות בחשבון הסופי. לצד בדיקת הכמויות נדרשים פיקוח הנדסי, בקרת איכות, אישורי חומרים ותיעוד שלבי העבודה. המפקח פועל מטעם המזמין, בהתאם לסמכויות שנקבעו בחוזה, ואינו מחליף את אחריות הקבלן לביצוע.
איך מחשבים את הכמויות של עבודות הבנייה בפרויקט?
חישוב כמויות מתחיל בקריאת התוכניות, המפרטים וכתב הכמויות. לפני שמודדים עבודה, צריך להבין מה נכלל בסעיף וכיצד נדרשת המדידה.
כל סעיף בכתב הכמויות כולל תיאור עבודה, יחידת מידה וכמות. בחוזה המבוסס על מחירי יחידה מופיעים גם המחיר והסכום.
יחידות המדידה משתנות לפי סוג העבודה:
- מ"ק למדידת נפחי עבודות, כגון חפירה ובטון.
- מ"ר למדידת שטחים, כגון איטום, טיח וריצוף.
- מטר אורך למדידת רכיבים קוויים.
- יחידה למדידת פריטים מוגדרים.
- קומפלט למדידת מכלול עבודה שתכולתו הוגדרה.
בחירת יחידת המידה אינה עניין טכני בלבד. היא קובעת כיצד מחשבים את הכמות ומאשרים אותה לתשלום.
מה כלול בסעיף ומה נמדד בנפרד?
המפקח נדרש לקרוא את תכולת המחירים ואת אופני המדידה בפרק הרלוונטי של המפרט הכללי לעבודות בנייה, המכונה הספר הכחול, לצד המפרט המיוחד והחוזה.
כאשר נקבע שעבודה כלולה במחיר של סעיף אחר, אין לשלם עליה שוב בנפרד.
כאשר נקבע שעבודה נמדדת בנפרד, צריך לזהות את הסעיף המתאים ולבדוק את הכמות.
גם ניכוי פתחים מתבצע לפי אופני המדידה. אין להניח שכל פתח מנוכה במלואו או שכל המקצועות נמדדים באותה שיטה.
לכן כמות גאומטרית המחושבת מהתוכנית אינה בהכרח הכמות המזכה בתשלום.
כמאי (חשב כמויות) מכין את המדידה לפי התוכניות, המפרטים והכללים החלים על כל סעיף. תיעוד מקור הכמות והנחות המדידה מאפשר לבדוק את החישוב בהמשך.
הרחבה על שילוב התחומים מופיעה במדריך מפקח שיודע לחשב כמויות.
מה המפקח בודק בכמויות בשטח ובחשבון הקבלן?
לאחר תחילת הביצוע, המפקח נדרש להשוות בין הכמות המתוכננת, הכמות שבוצעה בפועל והכמות שהקבלן מבקש לאשר.
הבדיקה אינה מסתכמת בהשוואת סכומים.
מדידה ותיעוד בשטח
דף מדידה צריך לאפשר לאדם אחר לשחזר את החישוב.
לכן יש לתעד:
- מיקום העבודה והאלמנט שנמדד.
- הפניה לתוכנית הרלוונטית.
- מידות ופעולות חישוב.
- ניכויים לפי אופני המדידה.
- שינויים והנחות המשפיעים על הכמות.
- התאמה לסעיף כתב הכמויות.
כאשר עבודה עומדת להיות מכוסה, חשוב לתעד את המידות לפני הסגירה.
טעויות שצריך לזהות
המפקח בודק אם אותה עבודה נספרה פעמיים, אם נעשה שימוש ביחידת מידה שגויה ואם הקבלן חייב בנפרד עבודה שכבר כלולה בסעיף אחר.
כמות גבוהה מהתכנון מחייבת הסבר. ייתכן שמדובר בשינוי מאושר, בטעות חישוב או בהבדל הנובע מאופני המדידה.
יש לבדוק גם חפיפה בין עבודות של קבלנים שונים.
בחשבון חלקי מצטבר נדרשת השוואה לכמויות שאושרו בחשבונות הקודמים, כדי למנוע תשלום חוזר.
להרחבה אפשר לקרוא על מה המפקח בודק בכל שורה בכתב הכמויות.
פיקוח בנייה לפני תחילת העבודה: מסמכים, היתרים ותכנון המדידות
פיקוח בנייה מתחיל לפני ביצוע העבודות באתר.
המפקח בודק שקיימים האישורים וההיתרים הנדרשים, שנמסרה הודעה על מינוי מנהל העבודה ושתוכנית ההתארגנות נבדקה ואושרה בהתאם לסמכויות שנקבעו.
יש לבדוק גם דרכי גישה, גידור והפרדה בין אזורי העבודה.
לפני חפירה נדרש סימון מתקנים ותשתיות תת קרקעיות וגילוי זהיר בעבודת ידיים בקרבת תשתיות מסומנות או חשודות.
הקבלן ובעלי התפקידים שמונו לניהול העבודה ולבטיחות ממשיכים לשאת באחריותם.
לוח זמנים ואישור שלבים
הקבלן מגיש לוח זמנים לאישור המפקח. כל עדכון נדרש להיות מלווה בהסבר כתוב לשינויים.
לוח הזמנים צריך להביא בחשבון גם בדיקות ואישורים לפני כיסוי עבודות.
מבחינת חישוב כמויות, יש חשיבות לתיאום מוקדם של מדידות בשטח.
לדוגמה, מדידת תשתית לפני כיסויה מאפשרת לבדוק את הכמות בלי להסתמך רק על הצהרת הקבלן לאחר השלמת העבודה.
כאשר מתגלה חוסר או סתירה בין התוכנית, המפרט וכתב הכמויות, יש לברר אותם לפי הוראות החוזה.
המפקח אינו מחליף את המתכנן ואינו מוסמך להמציא פתרון תכנוני על דעת עצמו.
פיקוח הנדסי על חומרים ושלבי ביצוע לפני כיסוי
אחת המשימות החשובות בפיקוח היא בדיקת עבודות לפני שהן מוסתרות.
לבדיקות אלה יש משמעות כפולה: הן מאפשרות לבחון את איכות הביצוע ולתעד את העבודה לצורך בדיקת הכמויות.
דוגמאות לנקודות בדיקה:
- בטון: בדיקת ברזל הזיון לפני היציקה והשוואתו לתוכניות.
- איטום: בדיקת שכבות האיטום לפני כיסוי ומדידת השטחים הרלוונטיים.
- אינסטלציה: בדיקת צנרת לפני סגירת קירות ותיעוד המיקום והכמויות.
- עבודות גמר: בדיקת התשתיות לפני ביצוע שכבות הטיח, הריצוף והחיפוי.
- אלומיניום: בדיקת המשקופים והחיבורים לפני השלמת הגמר סביב הפתחים.
יש לוודא שהשלבים אושרו בהתאם לדרישות ושהאישורים תועדו.
אישור חומרים ומוצרים חלופיים
הקבלן נדרש להשתמש בחומרים שנקבעו בחוזה או בחלופות שאושרו.
מוצר המוגדר "שווה ערך" מחייב מסמכים המוכיחים את התאמתו לתכונות הנדרשות.
יש לבדוק גם את השפעת החלופה על עבודות אחרות ועל לוח הזמנים.
מבחינת החשבון, אין לאשר חיוב המבוסס על מוצר חלופי כאילו הוא המוצר החוזי בלי לברר את האישורים ואת השלכות השינוי.
אישור המפקח אינו משחרר את הקבלן מאחריותו לאיכות העבודה.
בקרת איכות, ליקויים ותיעוד המשמש גם לבדיקת כמויות
בקרת איכות אינה מבוססת על התרשמות חזותית בלבד.
הקבלן נדרש להפעיל תוכנית בקרת איכות בהתאם למסמכי החוזה, לרבות בדיקות באתר ובמעבדה מאושרת כאשר הן נדרשות.
יש לבדוק תעודות בדיקה ולוודא שהן מתייחסות לחומר, לאלמנט או לאזור המתאים.
לצד יומן העבודה נדרש יומן בקרת איכות נפרד לתיעוד הבדיקות והממצאים.
התיעוד המקצועי כולל גם סיכומי ישיבות, הוראות בכתב, מעקב אחר ליקויים, תוכניות עדות חתומות (AS MADE) וספר מתקן למערכות.
מסמכים אלה חשובים גם כאשר נדרש לברר פער כמותי או שינוי בחשבון.
ליקויים שכדאי לזהות לפני סגירת העבודה
תחומים המחייבים תשומת לב מיוחדת כוללים איטום גגות וחדרים רטובים, התקנת חלונות, טיח וריצוף.
בדיקות בדק בית מלמדות שליקויים באזורים אלה עלולים להתגלות לאחר השלמת עבודות הגמר.
כאשר נדרש פירוק לצורך תיקון, חשוב לתעד גם את היקף העבודה שבוצעה מחדש.
יש להבחין בין תיקון ליקוי שבאחריות הקבלן לבין שינוי עבודה שאושר בנפרד.
פיקוח צמוד עשוי לצמצם תיקונים ועלויות, אך אינו מבטיח היעדר ליקויים.
מידע נוסף מופיע במדריך בדק בית והשפעת ליקויים על תקציב הבנייה.
חשבונות חלקיים, חריגים וחשבון סופי: איך הכמויות משתלבות בפיקוח?
בדיקת הכמויות נמשכת לאורך כל הפרויקט.
בחשבון חלקי מצטבר יש להשוות בין כלל הכמויות שבוצעו לבין אלה שכבר אושרו, ולבדוק את ההפרש המבוקש לתשלום.
כל כמות צריכה להיות מבוססת על דפי מדידה, תוכניות או תיעוד מתאים מהשטח.
בסעיף קומפלט יש לבדוק את תכולת העבודה ואת ההתקדמות בפועל, בהתאם למנגנון התשלום החוזי.
שינויים וחריגים
כאשר הקבלן מבקש תשלום על עבודה נוספת, נדרש לבדוק שקיימת הוראה בכתב בהתאם לחוזה.
הכמאי או המפקח יכולים למדוד את הכמות, אך עצם המדידה אינה אישור לזכאות לתשלום.
בחוזה פאושלי אין מודדים מחדש את כל העבודות לצורך תשלום לפי כמויות. מדידת שינוי לצורך התחשבנות נעשית לפי ההוראות והמנגנון שנקבעו בחוזה.
חשבון סופי
בחשבון הסופי נבדקות הכמויות וההתחשבנות המצטברת, לצד המסמכים והאישורים הנדרשים למסירה.
כאשר המדידות תועדו במהלך הביצוע, קל יותר לברר פערים מאשר לאחר שהעבודות הוסתרו או שהאתר פונה.
להרחבה אפשר לקרוא על בדיקת חשבון חלקי של קבלן.
הניסיון בביצוע ובפיקוח והקשר לעבודת הכמאי
יעקב אביטל הוא כמאי (חשב כמויות) והנדסאי בניין רשום.
בעבר עבד בשטח כהנדסאי ביצוע אצל קבלנים רשומים וכמפקח מטעם מזמין. בנוסף, הוא בוגר קורס לאיתור ליקויי בנייה (בדק בית).
כיום עיסוקו בכמאות, חישוב כמויות והכנת כתבי כמויות למכרזים. לצד שירותי הכמאות, ניתן להזמין שירותי פיקוח וניהול ביצוע בהובלת כמאי בעל ניסיון בשטח, לפי הסכם.
הניסיון בשטח מסייע להבין כיצד סעיף בכתב הכמויות מתורגם לעבודה, אילו פעולות נלוות נדרשות וכיצד מפקח בודק את החשבון.
כתב כמויות שנערך מתוך הבנה של תהליך הביצוע יכול להציג חלוקה ברורה יותר בין עבודות, יחידות מדידה ותכולת סעיפים.
כך ניתן להקל על המדידה ועל בדיקת החשבונות במהלך הפרויקט.
תמחור ואומדן הם שירות נוסף, הנפרד מעצם חישוב הכמויות.
הכלל: פיקוח בנייה בודק לא רק אם העבודה בוצעה כראוי, אלא גם מה נבנה, כיצד נמדד ומה ניתן לאשר לתשלום. כל כמות צריכה מקור ברור, חישוב מתועד והתאמה לאופני המדידה ולחוזה.
שאלות נפוצות
איך מחשבים את הכמויות של עבודות הבנייה לצורך פיקוח?
מחשבים לפי התוכניות, המפרטים ואופני המדידה. לאחר מכן מודדים את הביצוע בשטח ומצליבים בין הכמות המתוכננת, הכמות שבוצעה וחשבון הקבלן.
האם מפקח בנייה חייב לחשב בעצמו את כל הכמויות?
לא בהכרח. הבדיקה יכולה להיעשות על ידי המפקח או בסיוע כמאי, בהתאם להיקף ההתקשרות. חשוב שהאחריות למדידה, לתיעוד ולאישור הכמויות תהיה מוגדרת.
האם יעקב אביטל מציע שירותי פיקוח בנייה?
לא. השירותים כיום הם חישוב כמויות והכנת כתבי כמויות למכרזים. הניסיון בביצוע ובפיקוח משמש רקע מקצועי לעבודת הכמאות.
יש לכם פרויקט? ספרו לי בקצרה מה הפרויקט ומה כבר קיים. כשהפרויקט מתאים, אחזור בדרך כלל עם שאלות ממוקדות ועם הצעת מחיר בכתב.
לפנייה ולהצעת מחירעוד באתר
השירות: חישוב כמויות והכנת כתבי כמויות למכרזים מתוך תוכניות ומודלים, בהובלת כמאי מנוסה. פיקוח, ניהול פרויקטים, ניהול ביצוע, בקרת כמויות, בדיקת חשבונות, הצלבות ובדיקת התכנון זמינים כשירותים נוספים לפי הסכם. תמחור ואומדן מוצעים בנפרד, בהצעה נפרדת.
* המידע באתר הוא מידע כללי, חלקו הוכן בסיוע כלי AI, ואינו ייעוץ מקצועי. כל שירות כפוף למסמכי הפרויקט ולהסכם ההתקשרות.